別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富田林 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.
鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市喜志町５丁目４２５２番５外
｢喜志町５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:2		 店舗、共同住宅兼事
務所等
Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南8.2m府道 水道、ガス、下水 喜志

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．２ｍ府道 交通

施設		 喜志駅北西方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、特別な変動要因もなく、現況を維持した緩慢な動きに留ま
るものと予測する。駅前という相対的希少性に値頃感があることから、地価は微増傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線沿線及び南海高野線沿線で、富田林市等を中心とする南河内地域の圏域に存する駅前の近隣
商業地域である。需要者の中心は富田林市及びその周辺市等に存する個人事業者が中心であり、同一需給圏外からの需
要は少ない。コロナ禍の影響もほぼ無くなり、富田林市の不動産市場は回復するが、周辺郊外大型小売店舗の進出によ
り商圏人口が狭まりつつある。なお、富田林市内では新興性を好感し、その希少性を反映して地価は反転している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比較的小資本による個人経営者の自用を中心とすることから、賃貸市場は成熟の途上にあるものと考察される。同一市
域内にある近隣商業地域等に係る事例を収集・選択適用した。一定の商業背後地を確保している地域的特性を踏まえる
ものの、収益性の不透明感も懸念されることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考程度として、
さらに代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.1]		 [100.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を経て経済的局面も新たな段階に至
り、不動産市場は徐々に回復を見せつつある
。喜志駅周辺の商業地の需要は底堅く、微増
傾向が続く。

商業地域として最寄駅へは近接していること
から、その立地性の希少性に伴う需要は潜在
的に強く、地価は上昇傾向を継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-10		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.4m市道、
南3m、二方路
２住居

(70,200)
b ０８０８

-1011		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3m市道、
西2.7m、角地
近商

(90,240)
c ０８１１

-1018		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d ０８０４

-1014		 河内長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南13m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ０８１２

-1007		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.3m市道、
北東4.7m、
角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
125,358 		 100
[  80.5]
155,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
136,018  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
140,325 		 100
[  88.7]
158,202 
158,000 
c (　           ) 
156,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
162,517 		 100
[ 100.4]
161,870 
162,000 
d (　           ) 
62,539  		 100
[  70.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  83.7]
155,078 		 100
[  98.5]
157,440 
157,000 
e (　           ) 
112,460  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
114,317 		 100
[  74.5]
153,446 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



富田林 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,601,120 
2,352,531 
9,248,589 
8,172,000 
1,076,589 		 （　0.9575）
1,030,834 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,932,638 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 127.20 Ｓ5 636.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   212 ㎡     10.3 m x   21.0 m  前面道路：府道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況から１階～２階店舗、３階から５階を住宅の店舗兼共同住宅と判定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 ５階建ての店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.20 
80.0 
101.76 
2,750 
279,840 		 5.0  1,399,200 
3.0  839,520 

 2～ 2		 店舗
127.20 
85.0 
108.12 
1,870 
202,184 		 5.0  1,010,920 
3.0  606,552 

 3～ 5		 住宅
127.20 
85.0 
108.12 
1,640 
177,317 		 2.0  354,634 
1.0  177,317 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
636.00 
84.0 
534.24 

1,013,975 		 3,474,022 
1,978,023 
⑨年額支払賃料      1,013,975 円　×　12ヶ月　＝　      12,167,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     534.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費授受が標準的ではないため、共益費は計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,167,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       973,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,194,284 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,474,022 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,978,023 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         374,875 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,601,120 円　　　　（　        54,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１５（賃）
　　　　-1003		 3,098  
(   2,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,950 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富田林 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 365,031 円  　　　       12,167,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,352,531 円　（　　　　　　        11,097 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     636.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,172,000 円  
（　　　　　        38,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,601,120 円      
②総費用 2,352,531 円      
③純収益　①－② 9,248,589 円      
④建物等に帰属する純収益 8,172,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,076,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,030,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,932,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市喜志町五丁目４２５２番５
 1223000115956-0000
2 　富田林市喜志町五丁目４２５２番７
 1223000115958-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富田林 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.
鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市喜志町５丁目４２５２番５外
｢喜志町５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:2		 店舗、共同住宅兼事
務所等
Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南8.2m府道 水道、ガス、下水 喜志

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．２ｍ府道 交通

施設		 喜志駅北西方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも駅前商業地域として現状を維持してゆくものと予測
する。地価は値頃感、希少性等により、需要は堅調でやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線沿線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市を中心とする南河内地域の圏域に存する商業地であ
る。需要者は同一需給圏内に存する事業者が多い。景気は緩やかに回復しつつあり、低金利、底値感等から需要はやや
強含み傾向にある。但し、物価上昇、内外の経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域におけ
る取引規模等の画地条件の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の取引は少なく、賃貸不動産もアパート・マンションが主で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の
指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣
る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富田林市での景気は、緩やかに回復しつつあ
るが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情
勢等から予断を許さない状況である。


駅に近い商業地域であり、特筆すべき変動要
因は認められない。景気は緩やかに回復しつ
つあり、需要はやや強含み傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-10		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.4m市道、
南3m、二方路
２住居

(70,200)
b ０８０８

-1013		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.3m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ０８１８

-8		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
d ０８１４

-1016		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15.9m市
道、
南西6.2m、
二方路
近商

(100,200)
e ０８０４

-21		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.5m国
道、
南東4.7m、
北東4m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
125,358 		 100
[  76.7]
163,439 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
103,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,041 		 100
[  73.9]
143,493 
143,000 
c (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
146,041 		 100
[  87.2]
167,478 
167,000 
d (　           ) 
96,765  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
97,819 		 100
[  61.4]
159,314 
159,000 
e (　           ) 
139,150  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,206 		 100
[  90.8]
150,007 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



富田林 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,962,827 
2,228,666 
8,734,161 
7,763,400 
970,761 		 （　0.9575）
929,504 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,776,681 円　　　　（　     93,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 127.20 Ｓ5 636.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   212 ㎡     10.3 m x   21.0 m  前面道路：府道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗：フロア貸し。３階以上住宅：ファミリータイプ（１戸当たり平均床面積約５４㎡）。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.20 
80.0 
101.76 
2,640 
268,646 		 5.0  1,343,230 
5.0  1,343,230 

 2～ 2		 店舗
127.20 
85.0 
108.12 
1,880 
203,266 		 5.0  1,016,330 
5.0  1,016,330 

 3～ 5		 住宅
127.20 
85.0 
108.12 
1,400 
151,368 		 3.0  454,104 
3.0  454,104 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
636.00 
84.0 
534.24 

926,016 		 3,721,872 
3,721,872 
⑨年額支払賃料        926,016 円　×　12ヶ月　＝　      11,112,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     534.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費授受が標準的ではないため、共益費は計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,112,192 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       888,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,223,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,721,872 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,721,872 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         705,369 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,962,827 円　　　　（　        51,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０１（賃）
　　　　-1003		 2,157  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,739 
c ０８０９（賃）
　　　　-102		 3,321  
(   3,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,019 
富田林 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 333,366 円  　　　       11,112,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      128,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,228,666 円　（　　　　　　        10,513 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     636.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,763,400 円  
（　　　　　        36,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,962,827 円      
②総費用 2,228,666 円      
③純収益　①－② 8,734,161 円      
④建物等に帰属する純収益 7,763,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 970,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 929,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,384 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,776,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市喜志町五丁目４２５２番５
 1223000115956-0000
2 　富田林市喜志町五丁目４２５２番７
 1223000115958-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考