別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富田林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市常盤町２１２番１４
｢常盤町１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西12.5m国道 水道、ガス、下水 富田林西口

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 富田林西口駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の国道沿いに位置する商業地域で、地域要因は当面現状を維持すると予測される。市場への物件供給は
少ないものの、官公庁に近く潜在的な需要は堅調と推測され、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市及び周辺地域に存する近隣商業地域を中心とした商業地域の範囲。需要者は、個人事業主から
法人まで様々な規模の事業者が想定され、地縁性を有する事業者が多いものの、画地規模や交通接近等の条件によって
は、全国展開する事業者を含む他地域からの市場参入も想定される。潜在的な需要は旺盛と推定されるものの取引市場
への物件供給が少なく、標準地と同程度の規模の画地の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域は商業施設の賃貸事例の供給が少なく、市場規模の問題から賃料の個別性が強いため、それに
基づき試算された収益価格は相対的に規範性に劣る。また、自用の建物も一定数見られ、その取引相場との比較が価格
形成に大きな影響を与えているものと認められる。以上より本件では、収益価格は参考程度にとどめ、半年前の指定基
準地価格からの価格の変動にも留意の上、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    133,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一般的な景況感の回復傾向や、商業地の潜在
的な需要に対する物件供給の少なさから、本
市の商業地の地価は上昇傾向が継続している
。

地域要因には特に変動はないが、国道に面し
、市役所等にも近いことから利便性も良好で
、需要は高く、市場性は増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１５

-3		 富田林市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.5m国道
、中間画地
準工

(70,200)
b ０８１８

-8		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
c ０８１７

-1026		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.6m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ０８１１

-19		 羽曳野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4.7m、角地
１住居

(70,200)
e ０８０８

-16		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m府道、
北1m、角地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,548  		 100
[  80.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
63,243 		 100
[  51.2]
123,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
146,041 		 100
[  95.3]
153,243 
153,000 
c (　           ) 
98,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
124,821 		 100
[  93.4]
133,641 
134,000 
d (　           ) 
101,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
98,888 		 100
[  74.3]
133,093 
133,000 
e (　           ) 
94,286  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,606 		 100
[  74.6]
128,158 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.9 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



富田林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,815,797 
1,537,730 
6,278,067 
5,574,010 
704,057 		 （　0.9479）
667,376 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,508,174 円　　　　（　     95,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   152 ㎡     13.7 m x   14.2 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗事務所（フロア貸）、３～４階居宅（ファミリータイプ、平均賃貸面積４７㎡）。その他平面式駐車場１台、屋上看板。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,528 
236,000 		 5.0  1,180,000 
5.0  1,180,000 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,800 
168,000 		 5.0  840,000 
5.0  840,000 

 3～ 4		 居宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,300 
122,000 		 3.0  366,000 
3.0  366,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

648,000 		 2,752,000 
2,752,000 
⑨年額支払賃料        648,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,776,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　     5,000　＝　         125,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,776,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         125,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       632,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,268,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,752,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,752,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         521,559 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,815,797 円　　　　（　        51,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０９（賃）
　　　　-1		 1,077  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]
1,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,528 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,771 
c ０８０１（賃）
　　　　-1		 3,326  
(   3,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,931 
富田林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 404,500 円  　　　　     80,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 237,030 円  　　　        7,901,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,800 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      687,600 円  　　　　     80,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,900 円  　　　　     80,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,900 円  　　　　     80,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,537,730 円　（　　　　　　        10,117 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,574,010 円  
（　　　　　        36,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,815,797 円      
②総費用 1,537,730 円      
③純収益　①－② 6,278,067 円      
④建物等に帰属する純収益 5,574,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 704,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 667,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,508,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市常盤町２１２番１４
 1223000149258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富田林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市常盤町２１２番１４
｢常盤町１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西12.5m国道 水道、ガス、下水 富田林西口

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 富田林西口駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、変動要因は特になく、当面は現状を維持するも
のと予測する。用途多様性を有する商業地の需給は安定しており、地価はしばらくは強含みの傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市やその周辺市等における商業地域を中心とした圏域である。主な需要者は店舗付共同住宅、店
舗事業所等の所有を目論む投資目的又は自用目的の地元事業者、併用住宅等の所有を目論む個人等が想定される。国道
沿道で、駅近かつ市役所至近に位置し、一定の繁華性を維持している。商業地の取引は個別性が強く、需要の中心価格
帯は把握しがたいが、地価水準は坪４５万円前後が一つの目安とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的に採用した商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。
一方、収益価格は低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相
応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格は参
考に留めて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    133,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富田林市の商業地は繁華性や集積性の高まり
は特に認められないが、需給は均衡しており
、潜在需要は強く、地価は総じて強含みであ
る。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-10		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.4m市道、
南3m、二方路
２住居

(70,200)
b ０８０６

-1		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
東4m、角地
近商

(90,240)
c ０８１８

-8		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10.8m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
d ０８０８

-1026		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南5.7m、角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
125,358 		 100
[  89.2]
140,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
149,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
148,467 		 100
[ 112.8]
131,620 
132,000 
c (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
146,041 		 100
[ 104.0]
140,424 
140,000 
d (　           ) 
112,422  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
114,985 		 100
[  93.4]
123,110 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



富田林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,808,986 
1,553,128 
6,255,858 
5,636,020 
619,838 		 （　0.9580）
593,805 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     12,908,804 円　　　　（　     84,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   152 ㎡     13.7 m x   14.2 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロアー貸し、３～４階ファミリータイプ住戸（平均専有面積約４７㎡）。駐車場１台。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,422 
226,457 		 5.0  1,132,285 
5.0  1,132,285 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,850 
172,975 		 5.0  864,875 
5.0  864,875 

 3～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,350 
126,225 		 2.0  252,450 
2.0  252,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

651,882 		 2,502,060 
2,502,060 
⑨年額支払賃料        651,882 円　×　12ヶ月　＝　       7,822,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　     5,000　＝　         125,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,822,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         125,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       635,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,311,777 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,502,060 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,019 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,502,060 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         474,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,808,986 円　　　　（　        51,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８０１（賃）
　　　　-2		 2,444  
(   2,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,422 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８１５（賃）
　　　　-1003		 3,098  
(   2,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,694 
c ０８１７（賃）
　　　　-7		 1,997  
(   1,997) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
2,628 
富田林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 409,000 円  　　　　     81,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 238,428 円  　　　        7,947,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      695,300 円  　　　　     81,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,553,128 円　（　　　　　　        10,218 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9580    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,636,020 円  
（　　　　　        37,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,808,986 円      
②総費用 1,553,128 円      
③純収益　①－② 6,255,858 円      
④建物等に帰属する純収益 5,636,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 619,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 593,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,908,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市常盤町２１２番１４
 1223000149258-0000
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