鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８０１ -3	富田林市		畑		ほぼ台形	接面道路無、無道路地		２中専
b	０８１６ -20	河内長野市		雑種地		ほぼ整形	接面道路無、無道路地		２中専高度地区2種 (60,200)
c	０８１６ -25	河内長野市		雑種地		不整形	南12m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,200)
d	０８１４ -17	大阪狭山市		田		ほぼ整形	接面道路無		２住居 (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	27,225	100 [ 89.5]	30,419	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	30,400
b	(　　 ) 32,386	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	32,710	100 [ 106.9]	30,599		30,600
c	(　　 ) 19,745	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	24,805	100 [ 81.9]	30,287		30,300
d	(　　 ) 33,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	33,281	100 [ 109.1]	30,505		30,500
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 30,500 円／㎡]

富田林 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 24.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
84,500	（　 70.0 ％） 59,150	15,000	1,500	3,960	9,000	29,690
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 24.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.8 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8065　　　　 23,945		1　　(1+r)^m　： 0.7910　 18,940		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		18,900

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	０８０１ -25	79,417	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 92.6]	84,082	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	84,100
	b	０８０１ -1020	76,587	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.3]	84,814		84,800
	c	０８１５ -1007	82,326	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 93.6]	84,572		84,600

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -0.5	交通・接近 -2.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.5	交通・接近 -1.4	環境　　　 -7.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -0.5	交通・接近 -2.0	環境　　　 -4.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

84,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	富田林 -3	88,800	[100.5] 100	100 [101.0]	100 [103.7]	85,208	[100.0] 100	85,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.0

交通・接近　　 +0.7

環境　　 +4.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

84,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,700 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     20 ｍ、南      5 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 10 ％、森林　 40 ％、その他　 50 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    100 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ及びアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　３，０００㎡以内の開発につき設
　置義務なし
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

富田林 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富田林市喜志町二丁目７９４番	1223000112501-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富田林 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 3-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　山口　玄

TEL.

鑑定評価額

8,850,000 円

１㎡当たりの価格

30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	特定路線価

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

富田林市喜志町２丁目７９４番

②地積(㎡)

290

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)
準防
（その他）

1:2

雑種地

周辺が宅地化しつつある熟成度のやや高い地域

喜志

650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 5 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

雑種地、林地等

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

地域の周辺は緩やかに宅地化
しつつある。

道

路

対象標準地と同じ

交通

施設

喜志駅東方

650m

法令

規制

１住居

準防

⑤地域要因の
　将来予測

緩やかに周辺地域の宅地化が進んでおり、転換後造成後は標準的な小規模戸建住宅地と判断し、熟成度の高い宅
地見込地地域として推移するものと予測する。景気は緩やかに回復しつつあり、需要は概ね安定している。

(3)最有効使用の判定

転換後造成後の戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 30,500 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 19,300 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄長野線沿線、南海高野線沿線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市町村を中心とす
る圏域に存する熟成度の高い宅地見込地地域である。需要者は宅地開発業者が中心である。景気は緩やかに回復しつつ
あり、需要も安定しているが、物価上昇、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない
状況にある。宅地見込地の中心価格帯は規模等の画地条件の多様性から中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

控除法による控除後価格は、転換後・造成後の想定更地価格、開発期間、造成工事費、販売管理費等の想定要素を含み
、また熟成度による将来リスクも含み、流動的である。よって、規範性の高い取引事例による比準価格を採用し、相対
的に精度の劣る控除法による控除後価格を参考に留め、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 30,500 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富田林市での景気は、緩やかに回復しつつあるが、
人口減少、高齢化、物価上昇、海外情勢等から予断
を許さない状況である。

近隣地域の周辺では緩やかに宅地化が進んでいる。
駅徒歩圏に存するが周辺街路はやや劣る。景気は回
復しつつあり、需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　