令和6年1月15日　提出 富田林 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -27 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市寿町２丁目５５５番４１ ｢寿町２－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,196) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.9m市道 水道、ガス、下水 富田林 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．９ｍ 市道 交通 施設 富田林駅西方 550m 法令 規制 ２住居 (70,196) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。生活利便性は市内随一で、需要 は高く、地価は上昇が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線沿線、南海高野線沿線の富田林市を中心とする利便性並びに品等の高い住宅地域。需要者は 、圏内に居住する一次取得者層もしくは買い替え層で、圏外からの転入層も見られる。市内中心部に位置し、生活利便 施設が充実しているほか、取引総額の面でも市場において優位性が認められ、人気が高い。地価も上昇が続いている。 中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１２００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性のある住宅地から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地の間口、奥行 き、規模では賃貸住宅の敷地には適さないので、また周辺で収益獲得を目的に新規に土地を購入する事例も少ないので 、試算しなかった。よって、鑑定評価額は、当該地域が取引価格を指標に地価が形成されていることに鑑み、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少のほか、建築費の高騰、金 利動向の不透明感等、不安定さは拭えないが 、取引は総じて安定しており価格水準も落ち 着いている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.9 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％