令和6年1月15日　提出 富田林 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市新青葉丘町３１０２番３２ ｢新青葉丘町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南東6.6m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．６ ｍ市道 交通 施設 大阪狭山市駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも閑静な中規模の多い住宅地域として現状を維持して ゆくものと予測する。駅徒歩圏で需要は高く、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね富田林市及び大阪狭山市を中心とする圏域に存するニュータウンの閑静な戸建住 宅地域である。需要者は、周辺の他市域も含めた富裕層が中心である。駅徒歩圏境界に位置するものの、人気が高く需 要は堅調である。但し、物価上昇、不透明な海外情勢、市域の人口減少、高齢化率上昇等により予断を許さない状況に ある。土地は２，０００～３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な中規模を中心の戸建住宅地域で、１低専に存し収益物件の取引はほとんどなく、賃貸事例の収集も困難であり、 居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心である。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映する比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.9] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市での景気は、緩やかに回復しつつあ るが、人口減少、高齢化、物価上昇、海外情 勢等から予断を許さない状況である。 閑静な既成住宅地域であり、特筆すべき変動 要因は認められない。景気は緩やかに回復し つつあり、需要はやや強含み傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％