令和6年1月15日　提出 泉佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市住吉町３０番２ ②地積 　(㎡) 11,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ1 食品関係の倉庫、工 場が建ち並ぶ臨海の 工業地域 南西23m道路、三方路 水道、ガス、下水 井原里 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 行政庁が開発した食品コンビ ナートであり用途指定がある 。 街 路 ２３ｍ道路、三方路 交通 施設 井原里駅北西方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 食品関係の倉庫、工場が建ち並ぶ臨海の工業地域であり、空ほぼ熟成しており、今後とも地域要因の変化は予測 されない。近年、大型物流施設用地の需要は旺盛であり、今後とも地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉州地域の臨海工業地域を中心に、内陸部の工業地域も含む圏域である。需要者の中心は、倉庫、製造業 等を営む資金力を有する法人である。立地条件に優れた大型物流関連施設用地については臨海部、内陸部を問わず一定 の需要があり、近隣地域についても用途指定があるなど若干不利な条件があるものの、需要は強含み傾向にあり、地価 も上昇傾向で推移している。取引が少なく、規模がまちまちであるため需要の中心的価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社使用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、規模が大きく、賃貸市場はないと判断されるため、収 益還元法の適用は断念した。よって、取引事例比較法の適用によったが、これは同一需給圏内の豊富な取引事例をもと に試算するものであり、市場実態を反映し、説得性に優れている。求められた比準価格は、最近の工業地の市場動向を 反映し、類似工業地の標準地等とも均衡を得ているところから、これを採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流関連施設用地の需要は依然として堅調で あり、特に面積のまとまった用地に対する需 要は旺盛で、地価も強含みで推移している。 食品関連倉庫・工場が建ち並ぶ工業地域で、 地域要因に変化はない。一方、物流施設用地 の需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％