別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　肥後　雄介   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市日根野７０７０番外
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中低層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 南西（駅前広場）市道、北西側道 水道、ガス、下水 日根野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 日根野駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域で、特に重要な変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移
すると予測される。当該地域の地価は概ね横ばい若しくは緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉佐野市及びその周辺市町内の駅前商業地域の存する圏域である。需要者は泉佐野市及びその周辺市町内
の店舗等を営む個人事業主や法人等が中心である。日根野エリアはインバウンドの影響は小さいものの、市内のインバ
ウンド需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移している。駅前商業地域の取引は僅少であり、取引規模もまちまち
であるため、需要の中心価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。自己使用目的の取引が多く、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。一方、比準価格は対象標準地と類似する
駅前商業地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。よって比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[113.4]		 [103.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進み、訪日客は回復傾向
にあり、商業地の地価は比較的堅調に推移し
ている。


駅周辺の商業地域であり、地域に特段の変動
要因はないが、一般経済の回復により、地価
は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８

-121		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7.4m市道、
北6.3m、角地
１住居

(70,200)
b ７０８

-112		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７０７

-18		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
d ７１３

-136		 泉南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m府道
、中間画地
近商

(80,300)
e ７１３

-121		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.4m市
道、
南西7.6m、
角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
90,487 		 100
[  72.9]
124,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
90,729  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
93,231 		 100
[  76.3]
122,190 
126,000 
c (　           ) 
90,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,298 		 100
[  84.3]
108,301 
112,000 
d (　           ) 
84,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,893 		 100
[  78.7]
107,869 
111,000 
e (　           ) 
151,057  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
134,872 		 100
[  96.5]
139,764 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



泉佐野 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,692,217 
4,114,462 
10,577,755 
9,372,100 
1,205,655 		 （　0.9267）
1,117,280 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     23,771,915 円　　　　（　     98,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.42 ＲＣ6 708.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   242 ㎡     15.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、上層階共同住宅（ワンルーム）を想定した。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的ある。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.11 
82.8 
92.05 
2,440 
224,602 		 7.0  1,572,214 
3.0  673,806 

 2～ 5		 居宅
136.42 
97.2 
132.57 
1,650 
218,741 		 1.0  218,741 
2.0  437,482 

 6～ 6		 居宅
51.99 
98.2 
51.04 
1,650 
84,216 		 1.0  84,216 
2.0  168,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
708.78 
95.0 
673.37 

1,183,782 		 2,531,394 
2,592,166 
⑨年額支払賃料      1,183,782 円　×　12ヶ月　＝　      14,205,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     673.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,205,384 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,576,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,188,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,531,394 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,783 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,592,166 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         480,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,692,217 円　　　　（　        60,712 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０９（賃）
　　　　-5		 2,824  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０８（賃）
　　　　-2		 3,112  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 447,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 472,962 円  　　　       15,765,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,560,000 円  　　　敷地外駐車場１０，０００円×１３台×１２
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,114,462 円　（　　　　　　        17,002 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     708.78 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,372,100 円  
（　　　　　        38,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,692,217 円      
②総費用 4,114,462 円      
③純収益　①－② 10,577,755 円      
④建物等に帰属する純収益 9,372,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,205,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,117,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,771,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市日根野７０７０番
 1202005158677-0000
2 　泉佐野市日根野７０７１番
 1202005158678-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.
鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市日根野７０７０番外
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中低層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 南西（駅前広場）市道、北西側道 水道、ガス、下水 日根野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 日根野駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中低層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で、特に重要な変動要因はなく、当面は現状のまま推移する
と予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の駅前商業地域の存する圏域である。需要者の中心は地元企業、個人
事業主が大部分で、圏外からの進出は少ない。乗降客数が多く、店舗集積度の高い泉佐野駅前の商業需要は堅調である
。当該地域は店舗集積度が低い商業地である為、商業需要としてはやや弱含みである。商業地域の取引は極めて僅少で
ある為、需要の中心的な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼共同住宅が多い商業地域であることから、店舗兼共同住宅の収益価格を試算した。収益価格が低位に
試算されたが、これは商業利用が下層階に限定されることにより、地価に見合う家賃水準が形成されていないことに起
因していると思料される。自営目的の取引が一般的であるとこから、実証的で信頼性が高い比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[114.7]		 [103.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復しており、泉佐野市の商
業地需要も持ち直しの動きが見られる。地価
は横這いから若干の上昇傾向にある。


価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。地価は横這いから若干の上昇傾
向で推移すると予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +20.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０４

-120		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
南東5.3m、
二方路
近商

(90,300)
b ７０７

-18		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ７０８

-112		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７０８

-121		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7.4m市道、
北6.3m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
96,560 		 100
[  81.8]
118,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
90,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,298 		 100
[  77.4]
117,956 
121,000 
c (　           ) 
90,729  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
93,231 		 100
[  77.4]
120,453 
124,000 
d (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
90,487 		 100
[  75.6]
119,692 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



泉佐野 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,560,827 
4,109,719 
10,451,108 
9,372,100 
1,079,008 		 （　0.9267）
999,917 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,274,830 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.42 ＲＣ6 708.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   242 ㎡     15.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、上層階共同住宅（ワンルーム）を想定。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.11 
82.8 
92.05 
2,315 
213,096 		 7.0  1,491,672 
3.0  639,288 

 2～ 5		 居宅
136.42 
97.2 
132.57 
1,650 
218,741 		 1.0  218,741 
2.0  437,482 

 6～ 6		 居宅
51.99 
98.2 
51.04 
1,650 
84,216 		 1.0  84,216 
2.0  168,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
708.78 
95.0 
673.37 

1,172,276 		 2,450,852 
2,557,648 
⑨年額支払賃料      1,172,276 円　×　12ヶ月　＝　      14,067,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     673.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,067,312 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,562,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,064,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,450,852 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,557,648 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         474,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,560,827 円　　　　（　        60,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０９（賃）
　　　　-5		 2,824  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,456 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,448 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１３（賃）
　　　　-1		 2,195  
(   2,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,439 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 447,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 468,819 円  　　　       15,627,312　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,560,000 円  　　　敷地外駐車場１０，０００円×１３台×１２
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,109,719 円　（　　　　　　        16,982 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     708.78 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,372,100 円  
（　　　　　        38,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,560,827 円      
②総費用 4,109,719 円      
③純収益　①－② 10,451,108 円      
④建物等に帰属する純収益 9,372,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,079,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 999,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,274,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市日根野７０７０番
 1202005158677-0000
2 　泉佐野市日根野７０７１番
 1202005158678-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考