別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市中町３丁目６５８６番１外
｢中町３－１－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗、事務所兼工場
等
Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 泉佐野

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 標準地には個別的に背面道か
ら下水とガスが引き込まれて
いるが、近隣地域にはない。		 街

路		 ２５ｍ国道、二方路 交通

施設		 泉佐野駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測
する。地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
供給処理施設の状態　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿いの泉州一円における路線商業地域である。主たる需要者は沿道サービス施設
を経営する事業者等である。自動車交通量が多い国道沿いの路線商業地域であり、各種飲食店舗、自動車販売店等の沿
道サービスを提供する事業者の出店需要は概ね堅調である。路線商業地域における土地の取引件数が少なく、画地規模
も異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は各種店舗が立地する路線商業地域であり、需要者は沿道サービス施設の事業者である。比準価格は、泉佐野
市及び周辺市内に存する路線商業地の取引であり、規範性は高いと判断される。一方、収益価格は低位に求められたが
、採算性に見合う賃料が得られないことに起因しており、やや規範性に劣ると判断される。よって本件においては比準
価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [103.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は緩やかに持ち直しており、個人消費は
改善傾向にあるが、物価上昇の影響、人手不
足や賃上げの動向、海外情勢に注視が必要で
ある。

地域要因に変動はなく、出店意欲が堅調な路
線商業地域であることから、地価は緩やかな
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１

-110		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
北西4.5m、
角地
準工

(60,200)
b ７０８

-120		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m府道、
北4m、二方路
近商

(100,300)
c ７１２

-1		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.5m府
道、東2m、
角地
１住居

(60,200)
d ７０１

-112		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m府道、
南西2.8m、
角地
近商

(100,300)
e ７０２

-111		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m府道、
南西6.7m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,503  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
83,743 		 100
[  96.9]
86,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +3.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
89,000 
b (　           ) 
116,460  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
119,258 		 100
[ 138.2]
86,294 
88,900 
c (　           ) 
67,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
68,913 		 100
[  79.7]
86,465 
89,100 
d (　           ) 
116,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
111,085 		 100
[ 128.7]
86,313 
88,900 
e (　           ) 
79,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,654 		 100
[  89.4]
86,861 
89,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



泉佐野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,515,227 
3,961,600 
16,553,627 
9,912,000 
6,641,627 		 （　0.9465）
6,286,300 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    130,964,583 円　　　　（　     67,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 950.00 Ｓ1 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,941 ㎡     43.5 m x   44.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し沿道サービス店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
950.00 
100.0 
950.00 
1,850 
1,757,500 		 7.0  12,302,500 
3.0  5,272,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
100.0 
950.00 

1,757,500 		 12,302,500 
5,272,500 
⑨年額支払賃料      1,757,500 円　×　12ヶ月　＝　      21,090,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,090,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,687,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,402,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,302,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,272,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         999,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,515,227 円　　　　（　        10,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７１２（賃）
　　　　-4		 2,213  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,964 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,956 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０９（賃）
　　　　-4		 1,785  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,937 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 632,700 円  　　　       21,090,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,438,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,961,600 円　（　　　　　　         2,041 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,912,000 円  
（　　　　　         5,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,515,227 円      
②総費用 3,961,600 円      
③純収益　①－② 16,553,627 円      
④建物等に帰属する純収益 9,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,641,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,286,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,964,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市中町三丁目６５８６番１
 1202005137990-0000
2 　泉佐野市中町三丁目６５８５番１
 1202005137989-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市中町３丁目６５８６番１外
｢中町３－１－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗、事務所兼工場
等
Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 泉佐野

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 沿道サービス型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 標準地には背面道から個別的
に下水、ガスが引き込まれて
いるが、近隣地域にはない。		 街

路		 ２５ｍ国道二方路 交通

施設		 泉佐野駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は沿道型店舗が存する路線商業地域で、特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
供給処理施設の状態　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域である。需要者の中心は
資本力を有する沿道型店舗の事業者、各種事業を営む法人等である。交通量の多い路線においては、飲食店や物品販売
店等が多く見られ、駐車場が確保できる比較的大きな画地の需要が認められる。当該地域は交通量が多く、店舗の連坦
性もあり、需要は安定している。路線商業地域の取引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であることから、低層店舗の収益価格を試算した。しかし、類似の
賃貸事例がなく、規範性の高い収益価格を試算することは困難であった。比準価格は対象標準地と類似する商業地域に
おける代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.8]		 [103.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復しており、泉佐野市の商
業地需要も持ち直しの動きが見られる。地価
は横這いから若干の上昇傾向にある。


価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。地価は若干の上昇傾向で推移す
ると予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０２

-111		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m府道、
南西6.7m、
角地
１住居

(70,200)
b ７０８

-120		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m府道、
北4m、二方路
近商

(100,300)
c ７１３

-4		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m府道、
北東3.8m、
南西1m、
三方路
１住居
居住誘導区域内
(60,200)
d ７１３

-102		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m府道、
南東4.2m、
角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,654 		 100
[  89.4]
86,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +3.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
89,500 
b (　           ) 
116,460  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
119,258 		 100
[ 139.3]
85,612 
88,200 
c (　           ) 
79,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
81,724 		 100
[  93.0]
87,875 
90,500 
d (　           ) 
97,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.9]
85,186 		 100
[  97.2]
87,640 
90,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +13.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,800 円／㎡]  



泉佐野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,289,517 
4,275,020 
18,014,497 
11,328,000 
6,686,497 		 （　0.9465）
6,328,769 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    131,849,354 円　　　　（　     67,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 950.00 Ｓ1 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,941 ㎡     43.5 m x   44.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し沿道サービス型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
950.00 
100.0 
950.00 
2,010 
1,909,500 		 7.0  13,366,500 
3.0  5,728,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
100.0 
950.00 

1,909,500 		 13,366,500 
5,728,500 
⑨年額支払賃料      1,909,500 円　×　12ヶ月　＝　      22,914,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,914,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,833,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,080,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,366,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         122,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,728,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,085,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,289,517 円　　　　（　        11,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０７（賃）
　　　　-3		 2,348  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,236 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,125 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,010 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７１３（賃）
　　　　-2		 2,215  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,014 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 480,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 687,420 円  　　　       22,914,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,427,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,275,020 円　（　　　　　　         2,202 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,328,000 円  
（　　　　　         5,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,289,517 円      
②総費用 4,275,020 円      
③純収益　①－② 18,014,497 円      
④建物等に帰属する純収益 11,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,686,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,328,769 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,849,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市中町三丁目６５８６番１
 1202005137990-0000
2 　泉佐野市中町三丁目６５８５番１
 1202005137989-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考