別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　肥後　雄介   TEL.
鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市若宮町４５６４番７
｢若宮町２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,378)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗が建ち
並ぶ駅に近い商業地
域		 北6.3m市道 水道、ガス、下水 泉佐野

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 泉佐野駅北西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,378)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、大きな地域要因の変動は認められず、今後も現状のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね泉佐野市を中心とする泉州地域における駅前の古くからの商業地域である。需要者は低層店舗等と
しての利用を目論む個人事業主が中心であり、地縁性が強いことから圏外からの進出は少ない。最寄駅は特急停車駅で
あり乗降客が比較的多く、関西国際空港に近いことからホテルの新築も見られるものの、商業地としての発展性は乏し
く、新規需要はやや低迷している。市場の中心価格帯は取引が少なく、不明である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗を中心とする駅前商業地域であるが、両試算価格に開差が認められる。収益価格は建物の建築、
賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を重視した価格形成に至っていない地域であることから、低位に求め
られた。一方、比準価格は、信頼性の高い事例を収集し、かつ各種補修正も適正であるなど規範性は高い。したがって
、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化が進み、訪日客は回復傾向
にあり、商業地の地価は比較的堅調に推移し
ている。


駅周辺の商業地域であり、地域に特段の変動
要因はないが、一般経済の回復により、地価
は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８

-121		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7.4m市道、
北6.3m、角地
１住居

(70,200)
b ７０４

-13		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2m私道、
中間画地
商業

(100,240)
c ７０８

-112		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７１３

-136		 泉南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m府道
、中間画地
近商

(80,300)
e ７０２

-111		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m府道、
南西6.7m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
90,487 		 100
[  76.0]
119,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
84,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,296 		 100
[  73.9]
116,774 
117,000 
c (　           ) 
90,729  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
93,231 		 100
[  81.8]
113,974 
114,000 
d (　           ) 
84,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,893 		 100
[  84.8]
100,110 
100,000 
e (　           ) 
79,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,654 		 100
[  83.3]
93,222 
93,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



泉佐野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,392,897 
1,229,171 
3,163,726 
2,803,680 
360,046 		 （　0.9465）
340,784 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,099,667 円　　　　（　     85,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 62.40 Ｓ4 241.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   378 ％   83 ㎡      7.4 m x   11.2 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所の鉄骨造４階建ビルを想定。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 標準的なものとした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.60 
84.8 
46.32 
1,900 
88,008 		 7.0  616,056 
3.0  264,024 

 2～ 4		 事務所
62.40 
82.3 
51.36 
1,680 
86,285 		 7.0  603,995 
3.0  258,855 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.80 
82.9 
200.40 

346,863 		 2,428,041 
1,040,589 
⑨年額支払賃料        346,863 円　×　12ヶ月　＝　       4,162,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,162,356 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       464,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,178,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,428,041 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,040,589 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         192,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,392,897 円　　　　（　        52,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０９（賃）
　　　　-4		 1,785  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,879 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,009 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０９（賃）
　　　　-5		 2,824  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,800 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 139,271 円  　　　        4,642,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,600 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       480,000 円  　　　敷地外駐車場８，０００円×５台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,229,171 円　（　　　　　　        14,809 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     241.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,803,680 円  
（　　　　　        33,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,392,897 円      
②総費用 1,229,171 円      
③純収益　①－② 3,163,726 円      
④建物等に帰属する純収益 2,803,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 360,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 340,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,099,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市若宮町４５６４番７
 1202005178790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉佐野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.
鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市若宮町４５６４番７
｢若宮町２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 83  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,378)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗が建ち
並ぶ駅に近い商業地
域		 北6.3m市道 水道、ガス、下水 泉佐野

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 泉佐野駅北西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,378)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。一方、駅接近等の利
便性に優れており、周辺住宅地地価が強含みであることもあり、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象基準地は特急停車駅である南海泉佐野駅至近の商業地域に位置しており、同一需給圏は泉州地域一帯の駅前商業地
域と判断される。需要者の中心は、圏域内で店舗等を営む個人事業者等である。泉佐野駅南側にホテルが開業し、また
近隣地域西側の府道沿いではホテルが建設中であり、さらに利便性の良さから住宅需要も認められることから、地価は
上昇傾向にある。取引が少なく、また規模がまちまちであるところから、需要の中心価格帯は見つけにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では小規模店舗等が中心で需要者は個人事業者等が多く、自用目的での取引が支配的である。よって、取引実
態を反映した比準価格が説得性を有しており、収益性に着目した理論的価格である収益価格は規範性に劣る。ここで収
益価格が低位に求められたが、これは投資採算性に基づく地価形成がなく地価に較べ家賃水準が低いことに起因する。
以上より、ここでは代表標準地との価格的均衡を得ている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[106.0]		 100
[125.1]		 [100.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復基調にあり、駅周辺
の好立地の地域では不動産需給動向は強含み
である。他の商業地では変化はなく、需給動
向に変化はない。

駅前商業地であるが、繁華性は低く要因の変
化はない。特急停車駅に近接する立地の良さ
から住宅需要も見込めることから、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０４

-13		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2m私道、
中間画地
商業

(100,240)
b ７０８

-120		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16m府道、
北4m、二方路
近商

(100,300)
c ７０１

-5		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.1m市道
、南西3.3m、
角地
近商

(100,300)
d ７１３

-121		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.4m市
道、
南西7.6m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,191  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,296 		 100
[  77.4]
111,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
116,460  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
119,258 		 100
[ 109.9]
108,515 
109,000 
c (　           ) 
77,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
74,602 		 100
[  70.6]
105,669 
106,000 
d (　           ) 
151,057  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
134,872 		 100
[ 120.9]
111,557 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



泉佐野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,391,013 
1,196,208 
3,194,805 
2,874,480 
320,325 		 （　0.9465）
303,188 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,316,417 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 62.40 Ｓ4 241.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   378 ％   83 ㎡      7.4 m x   11.2 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（スケルトン）、２～４階：事務所。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定した。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的な率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.60 
84.8 
46.30 
1,874 
86,766 		 7.0  607,362 
3.0  260,298 

 2～ 4		 事務所
62.40 
82.3 
51.36 
1,687 
86,644 		 7.0  606,508 
3.0  259,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.80 
82.9 
200.38 

346,698 		 2,426,886 
1,040,094 
⑨年額支払賃料        346,698 円　×　12ヶ月　＝　       4,160,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,160,376 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       464,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,176,338 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,426,886 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,842 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,040,094 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         192,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,391,013 円　　　　（　        52,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７０９（賃）
　　　　-4		 1,785  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,003 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,981 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,874 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７０８（賃）
　　　　-1		 1,412  
(   1,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]
1,959 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,800 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 92,808 円  　　　        4,640,376　×　　　　   2.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       480,000 円  　　　敷地外駐車場８，０００円×５台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,196,208 円　（　　　　　　        14,412 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     241.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,874,480 円  
（　　　　　        34,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,391,013 円      
②総費用 1,196,208 円      
③純収益　①－② 3,194,805 円      
④建物等に帰属する純収益 2,874,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 320,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 303,188 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,316,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市若宮町４５６４番７
 1202005178790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考