令和6年1月15日　提出 泉佐野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市俵屋３９３番６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6.9m市道 水道、ガス 日根野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 日根野駅北西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域として完全に熟成し、地域要因の変化はなく、今後も現状で推移 すると予測される。また駅接近にはやや劣るが、需要は堅調で、地価は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市を中心に隣接市町を含む南海本線・ＪＲ阪和線沿線の住宅地域。需要者の中心は泉佐野市居住 者が大半で、周辺市町からの転入は少ない。一般住宅を主体とする既成住宅地域として完全に熟成しており地域要因の 変動はなく、住宅の需給動向にも変化がないところから、地価は概ね横ばい状況である。市場の中心価格帯は、１５０ ㎡程度の土地で７５０万円～１，１００万円、新築一戸建で２，５００万円～３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。 比準価格について再検討すると、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的 での取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [101.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小規模開発が多く、取引件数、建築着工戸数 は増減を繰り返し、住宅需給動向も概ね横ば いであるが、泉佐野駅周辺では依然として需 要が旺盛である。 既成住宅地域であり完全に熟成しており、地 域要因の変動はない。駅からやや離れるが、 住宅需要は安定しており、地価は概ね横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％