令和6年1月15日　提出 泉佐野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市羽倉崎４丁目６１３９番２ ｢羽倉崎４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 (40,200) 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西5.2m市道 水道、ガス、下水 羽倉崎 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道　 交通 施設 羽倉崎駅北西方 580m 法令 規制 １住居 (40,200) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で概ね泉佐野市を中心として周辺市町における各駅徒歩圏内の住宅地域で ある。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は最寄駅徒歩圏 内の住宅地域であり、需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、概ね土地６０坪程度の新築戸建で２，５００ ～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心である。主な需要者は市場性を重視して取引を行うことから、 取引事例比較法は適合した手法であり、また求められた比準価格は市場実態を反映した説得力のある価格である。一方 、賃貸市場は転勤等の事情により借家に供される程度でほぼ無いことから収益還元法の適用は断念した。これらより、 比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [159.6] [101.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締めにより景気は下振れリス クを内包しているが、新型コロナの収束に伴 い、不動産市場における需給動向は全般的に 改善傾向にある。 最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で地域要因に 特段変化は無く、地価は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％