別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八尾 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八尾 9-4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　土井　恭子   TEL.
鑑定評価額 58,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八尾市太田新町９丁目１００番外
 ②地積
　(㎡)		 835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫等の建ち並ぶ工業
地域		 西5.8m市道 水道、下水 八尾南

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 　工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ　市道 交通

施設		 八尾南駅南東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域及び周辺の製造業工場としての集積の程度、規模、幹線道路との位置関係等より東大阪市の工業地との
相対的な割安感があり地価は若干の上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八尾市及び周辺市を含む内陸型の中小規模の工場、倉庫等の存する工業地域と判定した。典型的な需要者
は同一需給圏に地縁性を有する中小工場、倉庫業を営む個人事業者、法人等が中心になると想定される。周辺は対象標
準地と同程度の工場等が集積しているが、背面等で住宅等が混在するため周辺環境から事業は制約されると思料される
。幹線道路との位置関係、規模等から取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は
不動産の収益性を反映した価格であるが、対象標準地が自己使用を中心とする地域であるため工場の賃貸を想定し投下
資本が回収可能なほどの賃貸市場が成熟しているとは言い難い。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格
を参考に留めて代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[156.5]		 [100.0]
100		 70,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八尾市の工業地は、規模、道路幅員、幹線道
路等の条件によって引合いの程度は異なるが
総体的に地価は堅調に推移している。


地域要因に特段の変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八尾 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３９８

-37		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.2m市道、
中間画地
工業

(70,200)
b ７３９８

-26		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.4m市道、
東4.1m、角地
準工

(70,200)
c ７６３５

-22		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ８９６２

-31		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ６２３２

-1001		 柏原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東9m、角地
工専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
75,267 		 100
[ 109.0]
69,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,100 
b (　           ) 
97,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,399 		 100
[ 136.0]
71,617 
71,600 
c (　           ) 
81,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,971 		 100
[ 120.0]
69,143 
69,100 
d (　           ) 
90,458  		 100
[ 105.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,012 		 100
[ 116.7]
74,560 
74,600 
e (　           ) 
74,068  		 100
[ 125.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,603 		 100
[  86.5]
68,905 
68,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 隣地購入
の為
 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



八尾 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,056,393 
2,086,212 
6,970,181 
5,118,000 
1,852,181 		 （　0.9512）
1,761,795 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     40,040,795 円　　　　（　     48,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八尾 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   835 ㎡     33.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼倉庫
720.00 
100.0 
720.00 
1,110 
799,200 		 2.0  1,598,400 
2.0  1,598,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

799,200 		 1,598,400 
1,598,400 
⑨年額支払賃料        799,200 円　×　12ヶ月　＝　       9,590,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,590,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       767,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,823,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,598,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,705 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,598,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         218,520 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,056,393 円　　　　（　        10,846 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９２５３賃
　　　　-6		 1,230  
(   1,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,110 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６５７４賃
　　　　-9		 1,164  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,164 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八尾 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,500 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 287,712 円  　　　        9,590,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      476,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,086,212 円　（　　　　　　         2,498 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  15 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,118,000 円  
（　　　　　         6,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,056,393 円      
②総費用 2,086,212 円      
③純収益　①－② 6,970,181 円      
④建物等に帰属する純収益 5,118,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,852,181 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,761,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,040,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八尾 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八尾市太田新町九丁目９７番
 1218000079673-0000
2 　八尾市太田新町九丁目９８番
 1218000079674-0000
3 　八尾市太田新町九丁目９９番
 1218000079675-0000
4 　八尾市太田新町九丁目１００番
 1218000079676-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八尾 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八尾 9-4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.
鑑定評価額 58,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八尾市太田新町９丁目１００番外
 ②地積
　(㎡)		 835  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫等の建ち並ぶ工業
地域		 西5.8m市道 水道、下水 八尾南

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ　市道 交通

施設		 八尾南駅南東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 柏原市との市境付近に位置し中小規模の倉庫や作業所が多い。地政学的リスク等により生産工場の国内回帰が求
められており、東大阪市内工業地と比べ割安感のある八尾市内工業地地価はやや上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八尾市を中心とし隣接市域も含む内陸型の工業地域であリ、典型的な需要者は地元中小の製造業・製品加
工業者や倉庫業者である。一部に住宅地が混在するため、環境面から業種が制約される一面もあるが、東大阪市と比べ
割安感があるため需要は堅調である。工業地の取引件数は少なく、成立する取引価格も土地の規模・形状，需要者の属
性・事業規模，建物やクレーン・ＥＶ設備の有無等により様々で、中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と地域的特性及び要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範
性が高い。収益価格は一般的収益物件として工場兼倉庫を想定し求めたが、業種や事業規模等によって賃料がまちまち
なため適性水準を見出し難く、相対的信頼性に劣る。よって、本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、こ
れに収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[157.6]		 [100.0]
100		 69,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工場地需要には二極化が見られ、立地条件に
優れる工場地や、一定規模以上の画地の需要
は堅調である一方、条件に劣る工場地の需要
は弱い。

対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。



隣接地との併合により、工業地としての規模
の適正化が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八尾 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３９８

-10		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
工業

(70,200)
b ７３９８

-26		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.4m市道、
東4.1m、角地
準工

(70,200)
c ７３９８

-37		 八尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.2m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d ７４２２

-42		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北7m私道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,648  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,656 		 100
[ 111.1]
77,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
97,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,399 		 100
[ 127.1]
76,632 
76,600 
c (　           ) 
69,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
75,267 		 100
[ 109.0]
69,052 
69,100 
d (　           ) 
85,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
90,636 		 100
[ 125.5]
72,220 
72,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,000 円／㎡]  



八尾 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,780,873 
2,015,952 
6,764,921 
4,896,000 
1,868,921 		 （　0.9512）
1,777,718 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     40,402,682 円　　　　（　     48,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八尾 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   835 ㎡     33.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場兼倉庫（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼倉庫
720.00 
100.0 
720.00 
1,060 
763,200 		 6.0  4,579,200 
3.0  2,289,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

763,200 		 4,579,200 
2,289,600 
⑨年額支払賃料        763,200 円　×　12ヶ月　＝　       9,158,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,158,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,425,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,579,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,289,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         313,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,780,873 円　　　　（　        10,516 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６５７４賃
　　　　-9		 1,164  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,058 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階     F     B
b ６５７４賃
　　　　-7		 1,251  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,137 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八尾 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 274,752 円  　　　        9,158,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      476,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      693,600 円  　　　　     81,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,015,952 円　（　　　　　　         2,414 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  15 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,896,000 円  
（　　　　　         5,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,780,873 円      
②総費用 2,015,952 円      
③純収益　①－② 6,764,921 円      
④建物等に帰属する純収益 4,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,868,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,777,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,402,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八尾 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八尾市太田新町九丁目９７番
 1218000079673-0000
2 　八尾市太田新町九丁目９８番
 1218000079674-0000
3 　八尾市太田新町九丁目９９番
 1218000079675-0000
4 　八尾市太田新町九丁目１００番
 1218000079676-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考