令和6年1月12日　提出 八尾 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -31 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市南植松町１丁目２３番３ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 八尾 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 八尾駅南方 840m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる 。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八尾市及び周辺市で、ＪＲ関西本線、近鉄大阪線を中心とする住宅地域である。主たる市場参加者は、 圏内に地縁的選好性を有する個人で、圏外からの転入は少ない。国道２５号沿いに小売店、飲食店等が建ち並び、最寄 駅からの接近性及び利便性に優れる。取引の中心は、土地７０～８０㎡の新築戸建住宅で、最多価格帯は、３５００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模画地であり、建築基準法や建築コストによる制約から、賃貸共同住宅の建築は困難である。また 、近隣地域は快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心 である。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の人口は微減傾向にある。景気は緩や かに回復する動きもみられる中、今後は物価 上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視す る必要がある。 八尾駅徒歩圏の一般住宅地域であり、需給に 大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％