令和6年1月15日　提出 八尾 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -4 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫   TEL.

鑑定評価額 74,300,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市山本町南４丁目９２番 ｢山本町南４－６－６｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模以上の住宅が 多い閑静な住宅地域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 河内山本 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 河内山本駅南東方 460m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の住宅が多い住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。当地域は画地規模が大きく、取引総 額が嵩むものの、人気高い住宅地で地価は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市の、近鉄大阪線沿線及びＪＲ関西本線沿線の優良住宅地域と判定した。主たる需要者は、八尾市内 に居住する富裕者層等が中心であり、同一需給圏外からの入者は少ない。当該地域は、画地規模が比較的大きい住宅地 であり、総額が嵩むため、市場滞留期間が長くなる傾向があるが、人気の高い住宅地であることから、需要は概ね安定 している。土地は１００坪程度で７，５００万円程度が需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域である。八尾市内において人気の高い住宅地であり 、居住の快適性を重視した自用の居住目的での取引が中心である。共同住宅の賃貸住宅は見られないため賃貸住宅を想 定した収益価格の試算は断念した。よって、市場の実情を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額との関連も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    215,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 225,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾向 である。生産年齢人口は減少、老年人口は減 少傾向にある。 良好な住環境を背景に地価は安定的に推移す るものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％