別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨木 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 9-4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.
鑑定評価額 1,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市丑寅１丁目２００番４
｢丑寅１－３－７０｣		 ②地積
　(㎡)		 9,695  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,200)
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ7		 大中規模の倉庫等が
建ち並ぶ流通業務地
域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 南茨木

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 南茨木駅南西方

1.0km		 法令

規制		 工業
(80,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、大中規模倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域である。物流倉庫地として良好な立地条件にあることから、
需要は堅調である。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂地区における内陸型の流通業務地域である。需要者は、全国規模の大中規模法人等が中心となってい
る。近畿自動車道、名神高速道路等へのアクセスが良好で、また、従業員を確保しやすい立地条件が指摘できる。近年
の物流需要の増大に伴い、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつき
が見られることから、把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、大中規模倉庫等が見られる流通業務地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して
意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り
等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び工業地の収益性を反映した収益価格を関連付け
、さらに代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [102.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨木市の人口は、過去５年間で増加傾向にあ
る。取引価格は上昇傾向にあり、取引件数も
増加傾向にある。


高速道路へのアクセス等が良好な流通関連の
工業地域であり、近年の物流需要の増大も伴
い、地価は上昇で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０９

-38		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東29.7m府
道、西6.4m、
二方路
準工
高度地区5種
地区計画等
(70,200)
b １１０９

-47		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18.5m国
道、
西16.9m、
角地
準工
高度地区5種
(80,200)
c １１１７

-18		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d １０１２

-27204		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
189,085 		 100
[ 104.8]
180,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
196,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
194,752 		 100
[ 113.8]
171,135 
175,000 
c (　           ) 
103,715  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
104,763 		 100
[  64.4]
162,675 
166,000 
d (　           ) 
159,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
166,718 		 100
[  95.4]
174,757 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



茨木 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

295,132,320 
60,100,200 
235,032,120 
168,345,000 
66,687,120 		 （　0.9541）
63,626,181 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,514,909,071 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,800.00 ＲＣ5 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度地区3種
 80 ％   200 ％   200 ％   9,695 ㎡     90.0 m x   99.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫。一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫
19,000.00 
100.0 
19,000.00 
1,400 
26,600,000 		 6.0  159,600,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
100.0 
19,000.00 

26,600,000 		 159,600,000 
0 
⑨年額支払賃料     26,600,000 円　×　12ヶ月　＝　     319,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       319,200,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    25,536,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 293,664,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,600,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,468,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     295,132,320 円　　　　（　        30,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１６（賃）
　　　　-23		 1,354  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,425 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１６（賃）
　　　　-24		 1,324  
(   1,277) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,440,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 9,576,000 円  　　　      319,200,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,679,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,185,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,100,200 円　（　　　　　　         6,199 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 168,345,000 円  
（　　　　　        17,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 295,132,320 円      
②総費用 60,100,200 円      
③純収益　①－② 235,032,120 円      
④建物等に帰属する純収益 168,345,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,687,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,626,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,514,909,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市丑寅一丁目２００番４
 1209010086740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨木 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 9-4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.
鑑定評価額 1,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市丑寅１丁目２００番４
｢丑寅１－３－７０｣		 ②地積
　(㎡)		 9,695  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(80,200)
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ7		 大中規模の倉庫等が
建ち並ぶ流通業務地
域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 南茨木

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 南茨木駅南西方

1.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 流通業務関連の倉庫及び工場等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される
。物流施設倉庫の需要増大で、需給は堅調で、地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪府内陸部、北摂エリア等の流通業務地域。需要者の中心は、物流業務用地等を求める地元企業や
全国規模の物流企業等。近年のネット取引等の普及による物流拠点への用地需要を反映し、需要は堅調である。利用目
的や事業内容等により取引される土地の規模や価格には幅が見られ、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、極力対象標準地との価格牽連性を有する事例を収集選択して試算しており、市場実態を反映した価格で
ある。一方で収益価格は建物規模、構造等に個別性が強く、想定要素が多くならざるを得ず、将来にわたって標準的か
つ安定的な賃料水準及び経費水準を適正に把握しがたいところがあるため、相対的に信頼性が劣る。よって、市場の実
態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [102.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本市の市況動向は、世界的な原材料の高騰、
円安による経済不安、建築資材の高騰等によ
り不透明感が残る。


流通業務関連の倉庫及び工場が建ち並ぶ工業
地域で、昨今の物流用地需要の増大から需給
は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０９

-47		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18.5m国
道、
西16.9m、
角地
準工
高度地区5種
(80,200)
b １１１４

-6		 高槻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11.5m府
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c １１１７

-18		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d １１１６

-3		 三島郡島本町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m町道、
西4.7m、
二方路
１中専
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
194,752 		 100
[ 112.8]
172,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
122,247  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,247 		 100
[  71.2]
171,695 
175,000 
c (　           ) 
103,715  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
104,763 		 100
[  60.4]
173,449 
177,000 
d (　           ) 
118,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
117,424 		 100
[  68.4]
171,673 
175,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



茨木 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

276,791,954 
56,315,120 
220,476,834 
154,155,000 
66,321,834 		 （　0.9541）
63,277,662 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,506,611,000 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,800.00 ＲＣ5 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度地区3種
 80 ％   200 ％   200 ％   9,695 ㎡     90.0 m x   99.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫
19,000.00 
100.0 
19,000.00 
1,313 
24,947,000 		 6.0  149,682,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
100.0 
19,000.00 

24,947,000 		 149,682,000 
0 
⑨年額支払賃料     24,947,000 円　×　12ヶ月　＝　     299,364,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       299,364,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    23,949,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 275,414,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       149,682,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,377,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     276,791,954 円　　　　（　        28,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１０９（賃）
　　　　-4		 1,175  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,313 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０６（賃）
　　　　-6		 1,109  
(   1,079) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,310 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,560,000 円  　　　　  2,390,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 8,980,920 円  　　　      299,364,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,679,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,315,000 円  　　　　  2,390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,390,000 円  　　　　  2,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,390,000 円  　　　　  2,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,315,120 円　（　　　　　　         5,809 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 154,155,000 円  
（　　　　　        15,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 276,791,954 円      
②総費用 56,315,120 円      
③純収益　①－② 220,476,834 円      
④建物等に帰属する純収益 154,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,321,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,277,662 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,506,611,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市丑寅一丁目２００番４
 1209010086740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考