令和6年1月15日　提出 茨木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -22 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市安威１丁目１２９１番１３ ｢安威１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 茨木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 茨木駅北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に一般住宅、農地等が混在する旧来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められ ず、今後も概ね現況を維持していくものと予測する。地価は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市を中心とした大阪府北部に存する市街化調整区域内及びその周辺地域の住宅地域と広域的に判定 した。地縁的選好性の強い地域であることから、需要者は同一需給圏内に在住の一般個人であると考えられる。当該圏 域は需要者が限定的であり、需要は低位に留まっており、取引も少ない。当該圏域の需要の中心となる価格帯について は、立地条件や画地規模、取引事情等によりばらつきがあり、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性を目的とした取引はほ とんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないことから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同一需給圏 内の類似地域に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し、説得力は高い。以上より比準価格を標 準に、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [104.0] 100 60,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の住宅地の不動産市場は概ね安定的で ある。地価は地域により二極化しており、利 便性の劣る地域では、横ばいまたは下落傾向 で推移している。 茨木市の最寄駅から距離を有する市街化調整 区域内の住宅地域である。特段の地域要因の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％