令和6年1月15日　提出 茨木 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　久保　唯   TEL.

鑑定評価額 749,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市松ヶ本町５６番１ ｢松ヶ本町５－３９｣ ②地積 　(㎡) 2,051   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区5種 (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ10 中高層共同住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北7.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 茨木 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 北７．３ｍ市道 交通 施設 茨木駅南西方 350m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区5種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性に優れる中高層共同住宅地域として、マンション用地の引き合いが強い地域である。地域の状況に特段 の変化はなく、今後も共同住宅を中心とした土地利用が進むと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              360,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨木市及び周辺市においてマンション立地が可能な住宅地域、商業地域一円と判定される。主たる需要者 はマンションデベロッパー等が想定される。マンション素地供給が限定的な中、交通利便性に優れる当エリアの取得需 要は旺盛で、地価は堅調に推移している。なお、市場の中心価格帯は画地規模により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修性を行った。開発法による価格は開発計画等の想定、採 用数値とも妥当である。収益価格は最有効使用が分譲マンションのため適用を控えた。デベロッパーの投資採算性が重 視されるため、それらを反映した比準価格、開発法による価格により価格を決定することが妥当と判断し、比準価格及 び開発法による価格を関連付け、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    345,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口・世帯数は微増傾向にある。取 引件数は対前年同期比で減少。建築着工数は 同比で、分譲、持家は減少、貸家は増加とな った。 駅徒歩圏内のマンション用地に対するデベロ ッパーの取得需要は旺盛であり、地価は上昇 基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％