令和6年1月15日　提出 茨木 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -16 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市西福井２丁目８７５番２９ ｢西福井２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 茨木 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 茨木駅北方 3.9km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線で、茨木市及び高槻市に存し中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地 域である。需要者は、大阪府北部に居住する中所得者層が中心である。バス圏に位置し、利便性にやや劣るものの、画 地規模の点において総額が張らないことから、需給動向は安定している。土地は１００㎡程度で１，３００万円程度、 新築戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、アパート等の収益物件は殆ど見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形 成されていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適 性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は、過去５年間で増加傾向にあ る。取引価格は上昇傾向にあり、取引件数も 増加傾向にある。 バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は認められず、地価は横這いで推移した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％