別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 9-1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.
鑑定評価額 480,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市招提田近１丁目１２番２
 ②地積
　(㎡)		 3,966  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 工場

 中規模の工場が多い
街区整然とした工業
団地		 南東8m市道 水道、ガス、下水 樟葉

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 樟葉駅南東方

3.5km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模の工場の多い内陸型の工業団地として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。大規模
流通施設用地へ転化可能な土地への需要は強含みで、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場・倉庫の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は大阪府北東部の中規模工場・倉庫が混在して建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は、製造・配送業
を営む在阪企業及び個人事業主である。現況の建物用途が工場であっても、倉庫用地としての投資目的で更地を購入す
る投資家も散見されるようになってきている。主たる需要者の取引行動としては、自己の事業経営に基づく収益性を踏
まえ、背後の環境、顧客の状態、取引相場等を考慮して取引を行っている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域における賃料水準は上昇傾向にあるが、画地規模から投資目的で更地を購入する需要者は相対的に少ないこ
とから、収益価格は比準価格より低位に試算された。主たる需要者は比準価格を重視するものの、現下の投資家の行動
をも踏まえ、低位に試算された収益価格をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。当該価格は他の工業地標
準地の価格からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連を検討しても妥当と認められる。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市では、広域幹線道路の整備を受け、内陸
型中小規模工業地の需要は増加傾向にある。



新名神事業の進捗に伴い、工業地の先買い需
要は依然として多い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１６

-41		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
工専
都市計画道路
(60,200)
b ９０７

-239		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m府道、
北6.4m、角地
工専

(70,200)
c ９０６

-22		 交野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
d ９０６

-217		 交野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
東14.5m、
西4m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
e ９０９

-16		 大東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南12.1m市道、
西1.2m、角地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
111,601 		 100
[  87.6]
127,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
103,002  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
104,012 		 100
[  82.4]
126,228 
126,000 
c (　           ) 
125,984  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
138,708 		 100
[ 108.9]
127,372 
127,000 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
112,830 		 100
[  86.8]
129,988 
130,000 
e (　           ) 
140,656  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
135,618 		 100
[ 109.2]
124,192 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



枚方 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,256,204 
10,417,860 
56,838,344 
39,581,100 
17,257,244 		 （　0.9541）
16,465,137 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    392,027,071 円　　　　（　     98,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,300.00 Ｓ2 4,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,966 ㎡     50.0 m x   90.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階　倉庫一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
4,600.00 
100.0 
4,600.00 
1,260 
5,796,000 		 10.0  57,960,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,600.00 
100.0 
4,600.00 

5,796,000 		 57,960,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,796,000 円　×　12ヶ月　＝　      69,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,552,000 円　　×　　   4.1 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,851,632 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,700,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,960,000 円　×　　  95.9 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         555,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,256,204 円　　　　（　        16,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０４（賃）
　　　　-8		 1,100  
(   1,085) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９１１（賃）
　　　　-202		 990  
(     964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,222 
c ９０５（賃）
　　　　-102		 1,114  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,234 
枚方 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,315,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,086,560 円  　　　       69,552,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,634,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       56,300 円  　　　　    663,000,000　×　　  50.0 ％　×　   0.17 /1000
④損害保険料       663,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       663,000 円  　　　　    663,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,417,860 円　（　　　　　　         2,627 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 663,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 60 ％　＋　0.0627 ×  20 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,581,100 円  
（　　　　　         9,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,256,204 円      
②総費用 10,417,860 円      
③純収益　①－② 56,838,344 円      
④建物等に帰属する純収益 39,581,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,257,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,465,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    392,027,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市招提田近一丁目１２番２
 1215000326330-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 9-1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.
鑑定評価額 480,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市招提田近１丁目１２番２
 ②地積
　(㎡)		 3,966  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 工場

 中規模の工場が多い
街区整然とした工業
団地		 南東8m市道 水道、ガス、下水 樟葉

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 樟葉駅南東方

3.5km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業団地として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、物流適地
への旺盛な需要や利便性向上への期待感等から、需要は強く、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場・倉庫の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及びその周辺の大阪東部の内陸型工業地域である。需要者は、工場、倉庫利用を前提とする事業
者等が中心である。新名神高速道路の全線開通による利便性向上への期待感から、物流適地への需要を中心に工業地需
要は旺盛である。取引動機や規模等が多様であり、取引される規模や価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見い
だせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を広域的に収集し求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格は、規範性の高い賃貸事例が少ないため、地域の標準的な賃料水準の把握は困難であり、総収益、総費
用を査定する際に、想定要因が多く介在するため、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、前年公示価格等からの検
討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内陸の工業地需要は物流適地を中心に引き続
き旺盛で、当市の工業地需要もその影響を受
けて堅調で、地価も上昇傾向で推移している
。

地域要因に特段の変動はない。利便性向上へ
の期待感や、物流適地を中心とした内陸工業
地域需要の更なる高まりから、地価上昇は依
然継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１５

-9		 大東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ９０９

-206		 大東市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m市道、
東8.5m、角地
工業

(70,200)
c ３１６

-26		 門真市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.4m市道、
北5.9m、角地
準工

(70,200)
d ３０９

-48		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
南東6m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,143  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,393 		 100
[  87.8]
124,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
124,434  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
125,654 		 100
[ 101.5]
123,797 
124,000 
c (　           ) 
129,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
130,962 		 100
[ 104.6]
125,203 
125,000 
d (　           ) 
145,221  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
146,645 		 100
[ 117.4]
124,911 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



枚方 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,350,728 
10,221,840 
55,128,888 
38,208,000 
16,920,888 		 （　0.9541）
16,144,219 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    384,386,167 円　　　　（　     96,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,300.00 Ｓ2 4,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,966 ㎡     50.0 m x   90.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫（２階建）の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
4,600.00 
100.0 
4,600.00 
1,240 
5,704,000 		 6.0  34,224,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,600.00 
100.0 
4,600.00 

5,704,000 		 34,224,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,704,000 円　×　12ヶ月　＝　      68,448,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,448,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,422,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,025,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,224,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         325,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,350,728 円　　　　（　        16,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０２（賃）
　　　　-102		 1,438  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０５（賃）
　　　　-102		 1,114  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,211 
c ９１５（賃）
　　　　-102		 1,514  
(   1,476) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,231 
枚方 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,200,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,053,440 円  　　　       68,448,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,634,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       54,400 円  　　　　    640,000,000　×　　  50.0 ％　×　   0.17 /1000
④損害保険料       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,221,840 円　（　　　　　　         2,577 円／㎡）　　（経費率　　  15.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 640,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　   4,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 60 ％　＋　0.0627 ×  20 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,208,000 円  
（　　　　　         9,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,350,728 円      
②総費用 10,221,840 円      
③純収益　①－② 55,128,888 円      
④建物等に帰属する純収益 38,208,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,920,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,144,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    384,386,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市招提田近一丁目１２番２
 1215000326330-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考