別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-8 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市牧野阪２丁目４９４番２０外
｢牧野阪２－７－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 牧野

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 牧野駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価
水準は各種要因の影響を受けながら堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び隣接市等の商業地域。主たる需要者は地縁のある中小事業者、不動産賃貸業者等。大規模商業
施設の増加の影響を受けながら、景気先行不透明感はあるものの、駅周辺エリアの需要は概ね堅調である。取引動機や
規模等が多様であり、取引件数も少なく、高値取引も散見されるなど総額としての中心価格帯の把握には困難性が伴う
が、対象地同規模で１坪あたり５５～７５万円前後の水準と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格について、店舗兼共同住宅を想定したが、付置義務駐車台数確保のため賃貸有効率が抑えられ、比準価格と比
較して低位となったほか、要因類似の賃貸事例を多数収集することができず適正賃料水準の把握には困難性を有する等
、相対的規範性は劣る。同一需給圏内から広域的に採用したが、駅前商業地を中心に信頼性のある事例に基づいて試算
した比準価格を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢にリスクが認められ、先行不透明感
はあるものの、各種政策効果による景気の回
復基調もあって大阪圏の事業用不動産の需要
は強含んでいる。

価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０７

-207		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
西5.2m、角地
近商

(90,300)
b ９１３

-262		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.7m府道、
中間画地
近商

(90,300)
c ９１３

-245		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8.9m市道、
東4.5m、
二方路
近商

(90,300)
d ３０６

-46		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e ９０５

-15		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5.7m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
151,087 		 100
[  90.3]
167,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
173,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,699 		 100
[  91.9]
191,185 
191,000 
c (　           ) 
205,367  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.9]
272,869 		 100
[ 137.9]
197,875 
198,000 
d (　           ) 
203,916  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
204,936 		 100
[ 110.4]
185,630 
186,000 
e (　           ) 
182,012  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
196,765 		 100
[  90.2]
218,143 
218,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



枚方 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,834,188 
1,479,796 
6,354,392 
5,619,900 
734,492 		 （　0.9541）
700,779 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,685,214 円　　　　（　     95,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 130.00 Ｓ4 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   174 ㎡     23.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、平面駐車場３台。２～４階：住宅（ファミリータイプ） ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 １階屋内駐車場を想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
130.00 
30.0 
39.00 
2,964 
115,596 		 5.0  577,980 
2.0  231,192 

 2～ 2		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,760 
179,520 		 1.0  179,520 
1.0  179,520 

 3～ 4		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,760 
179,520 		 1.0  179,520 
1.0  179,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.00 
70.4 
345.00 

654,156 		 1,116,540 
769,752 
⑨年額支払賃料        654,156 円　×　12ヶ月　＝　       7,849,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保しているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,849,872 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       671,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,718,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,116,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          769,752 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         105,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,834,188 円　　　　（　        45,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０３（賃）
　　　　-103		 3,247  
(   3,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,107 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,964 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０２（賃）
　　　　-106		 3,154  
(   3,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,117 
c ９１６（賃）
　　　　-203		 2,172  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,839 
枚方 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,400 円  　　　　     85,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 251,696 円  　　　        8,389,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      729,300 円  　　　　     85,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,479,796 円　（　　　　　　         8,505 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,619,900 円  
（　　　　　        32,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,834,188 円      
②総費用 1,479,796 円      
③純収益　①－② 6,354,392 円      
④建物等に帰属する純収益 5,619,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 734,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 700,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,685,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市牧野阪二丁目４９４番２０
 1215000467689-0000
2 　枚方市牧野阪二丁目４９４番２８
 1215000467694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-8 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　道田　勇   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市牧野阪２丁目４９４番２０外
｢牧野阪２－７－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 牧野

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 牧野駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も概ね現状を推移してくものと思料される。駅前店舗等の
需要は底堅く、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北摂・北河内・中河内地区及び京都府南部の範囲で、駅前に店舗併用マンションや近隣住民向け店舗が建
ち並ぶ近隣商業地域である。主たる需要者は地縁のある事業者または投資家である。商業繁華性はあまり高くはないが
、空き店舗等はほどんど見られず、底堅い需要は認められる。牧野駅周辺が整備されたことから、駅前では店舗ビルが
マンションに建て替わる傾向が一部に見られる。なお、土地の取引水準は㎡当り１７～１９万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は店舗や店舗付共同住宅が主であり、周辺環境の収益性や繁華性も考慮し、店舗付共同住宅を想定して収益
価格を試算した。主たる需要者として自己使用目的の者も多いことを踏まえ、比準価格を重視し、低位に求められた収
益価格をも考慮の上、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討など
を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気動向について、売上高・設備投資等は改
善傾向にあるが、燃料・原材料等の価格高騰
により、実体経済への影響が懸念される。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１３

-262		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.7m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ９１１

-54		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,240)
c ９０７

-207		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
西5.2m、角地
近商

(90,300)
d ９０１

-45		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m道路、
西2m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,699 		 100
[  97.4]
180,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
184,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
188,070 		 100
[  98.8]
190,354 
190,000 
c (　           ) 
154,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
151,087 		 100
[  81.7]
184,929 
185,000 
d (　           ) 
180,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
178,369 		 100
[  92.8]
192,208 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



枚方 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,894,677 
1,482,407 
6,412,270 
5,619,900 
792,370 		 （　0.9541）
756,000 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,000,000 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 130.00 Ｓ4 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   174 ㎡     23.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、平面駐車場３台。２～４Ｆ：ファミリータイプ６戸（各階２戸、専有面積５１㎡／戸） ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 １階の屋内駐車場を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
130.00 
30.0 
39.00 
2,993 
116,727 		 5.0  583,635 
2.0  233,454 

 2～ 2		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,780 
181,560 		 2.0  363,120 
1.0  181,560 

 3～ 4		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
1,780 
181,560 		 2.0  363,120 
1.0  181,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.00 
70.4 
345.00 

661,407 		 1,672,995 
778,134 
⑨年額支払賃料        661,407 円　×　12ヶ月　＝　       7,936,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保しているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,936,884 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       703,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,773,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,672,995 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          778,134 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.1486　＝　         106,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,894,677 円　　　　（　        45,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０３（賃）
　　　　-103		 3,247  
(   3,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,107 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,993 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０３（賃）
　　　　-204		 2,938  
(   2,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,041 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,400 円  　　　　     85,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 254,307 円  　　　        8,476,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      729,300 円  　　　　     85,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,482,407 円　（　　　　　　         8,520 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0627 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,619,900 円  
（　　　　　        32,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,894,677 円      
②総費用 1,482,407 円      
③純収益　①－② 6,412,270 円      
④建物等に帰属する純収益 5,619,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 792,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 756,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,000,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市牧野阪二丁目４９４番２０
 1215000467689-0000
2 　枚方市牧野阪二丁目４９４番２８
 1215000467694-0000
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備考