鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
枚方 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-6

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　善本　かほり

TEL.

鑑定評価額

60,800,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市星丘２丁目３５１７番１１６｢星丘２－３３－１９｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	小売店舗飲食店等が見られる国道沿いの商業地域	北西25m国道	水道	宮之阪 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

宮之阪駅南東方

850m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

　沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成している。当面概ね現状のまま推移していくものと予測する。
広域幹線道路であることから車輌交通量は依然多く、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大阪府下北部～北東部の沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域の範囲である。主たる需要者は全国展開す
る物品、車両等の販売店舗事業者や飲食店事業者のほか、在阪の同様業種の事業者である。自己使用目的での需要が多
く、事業収益採算性を踏まえた周辺の取引相場が取引成約の指標となっている。需給バランスは安定的である。同一需
給圏内の類似地域における土地の取引水準は、１㎡当り１５～２０万円と、店舗の集積性によって異なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の主たる需要者は自己使用目的が主であるが、借家により事業を営む需要もあることから、収益価格も試
算した。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性を踏まえて主たる需要者が重視する比準価格を
標準とし、やや低位に求められた収益価格をも考慮し、さらに同一需給圏内の類似地域における路線商業地の地価公示
標準地の価格動向及び単価と総額との関連を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市では、核となる商業施設が立地する商業
地の需要は増加している一方供給が少ない。
それ以外の商業地も駅前等は需要が供給を上
回ってきている。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -43	枚方市		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
b	９１３ -12	枚方市		建付地	（　）	台形	南東26m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
c	９１６ -1	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	北28m府道、中間画地		準工宅地造成規制区域 (70,200)
d	９０１ -48	枚方市		建付地	（　）	長方形	北西16m府道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
e	３０６ -9	守口市		更地	（　）	長方形	北西25m国道、中間画地		準工特別業務地区 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,149	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	188,768	100 [ 100.0]	188,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 121,076	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	162,403	100 [ 83.6]	194,262		194,000
c	(　 ) 151,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,235	100 [ 75.5]	200,311		200,000
d	(　 ) 149,775	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,022	100 [ 79.2]	191,947		192,000
e	(　 ) 230,769	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	238,846	100 [ 121.6]	196,419		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

枚方 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,176,229	1,049,021	4,127,208	1,993,320	2,133,888	（　0.9746） 2,079,687	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	48,364,814 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.00	Ｓ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	24.5 m x 14.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場スペース付店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	158.40	100.0	158.40	2,950	467,280	8.0	3,738,240
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		467,280		3,738,240
								0

⑨年額支払賃料	467,280 円　×　12ヶ月　＝　 5,607,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,607,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,141,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,738,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,176,229 円　　　　（　 15,591 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１３（賃）　　　　-101	2,703 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,970 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０５（賃）　　　　-105	2,812 ( 2,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,960
c	９０２（賃）　　　　-111	2,504 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,782

枚方 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,200 円	29,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	168,221 円	5,607,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,049,021 円　（　　　　　　 3,160 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,320 円（　　　　　 6,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,176,229 円
②総費用	1,049,021 円
③純収益　①－②	4,127,208 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,133,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,079,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,364,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

枚方 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	枚方市星丘二丁目３５１７番１１６	1215000460454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
枚方 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-6

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　田邊　文昭

TEL.

鑑定評価額

60,800,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市星丘２丁目３５１７番１１６｢星丘２－３３－１９｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	小売店舗飲食店等が見られる国道沿いの商業地域	北西25m国道	水道	宮之阪 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

宮之阪駅南東方

850m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では一部新規出店が見られるものの、地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと
予測される。地価水準は、ここしばらくは上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は枚方市、交野市、寝屋川市の路線商業地域である。主たる需要者は沿道型サービス施設を運営する法人の
ほか、自己使用目的が中心で、一部では賃貸事業者なども見られる。ここ数年は路線商業地への新規投資も見られ、今
後も需要は安定的に推移するものと思われる。路線商業地的な性格を有する土地は３００㎡程度で、５０００～７００
０万程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では商業事業者向けの賃貸市場も一部形成されているため、収益価格の有用性が認められる。しかし、路線商
業地域の店舗用地は、上記市場の特性を踏まえると市場での現実の取引動向が重視される傾向がある。よって、比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費・設備投資とも持ち直しの動きを見
せ、景気は緩やかに回復しており、枚方市の
商業地需要は安定的で、地価は上昇傾向にあ
る。

国道沿いの路線商業地域であり、その商圏は
背後が中心だが、需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -43	枚方市		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,200)
b	９０１ -219	枚方市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西15m府道、北東7m、角地		準工 (70,200)
c	９１２ -218	枚方市		更地	（　）	不整形	東10m府道、南12m、角地		１住居高度地区3種 (80,200)
d	９０２ -217	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,149	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	188,768	100 [ 100.0]	188,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 186,643	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	180,656	100 [ 97.0]	186,243		186,000
c	(　 ) 160,052	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	177,138	100 [ 94.1]	188,244		188,000
d	(　 ) 189,358	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	197,965	100 [ 106.1]	186,583		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

枚方 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,069,199	1,045,542	4,023,657	1,993,320	2,030,337	（　0.9746） 1,978,766	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	46,017,814 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	132.00	Ｓ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	25.2 m x 14.3 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場スペース付店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	158.40	100.0	158.40	2,889	457,618	8.0	3,660,944
							0.0	0
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		457,618		3,660,944
								0

⑨年額支払賃料	457,618 円　×　12ヶ月　＝　 5,491,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,491,416 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,035,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,660,944 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,069,199 円　　　　（　 15,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０４（賃）　　　　-3	1,733 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,908 円/㎡　月額支払賃料（　 2,889 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１３（賃）　　　　-104	2,632 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,249
c	９１６（賃）　　　　-106	1,962 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,725

枚方 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,200 円	29,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	164,742 円	5,491,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,045,542 円　（　　　　　　 3,149 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,320 円（　　　　　 6,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,069,199 円
②総費用	1,045,542 円
③純収益　①－②	4,023,657 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,030,337 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,978,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,017,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

枚方 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	枚方市星丘二丁目３５１７番１１６	1215000460454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考