別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡本町１６０番２
｢岡本町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗

ＲＣ4F1B		 銀行、百貨店等中層
ビルが建ち並ぶ駅前
の商業地		 北東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 枚方市駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）　　市
道		 交通

施設		 枚方市駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設「Ｔ‐ＳＩＴＥ」が稼働中の駅南口に比べるとやや繁華性に劣るものの、駅前広場接面という立地の希
少性を背景に需要は根強い。市街地再開発事業が施行中であり、今度とも地価水準の上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 ５階建の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び周辺都市の鉄道駅前に形成された普通商業地域である。需要者の中心は、駅前等にチェーン
展開する各種小売・飲食・サービス事業者や金融機関等と思料する。地場の事業者も需要者として想定されるが、地価
水準が高いことから進出できる業者は限られる。かかる駅前商業地の取引はほとんどなく、地価水準を正確に把握する
ことは困難であるが、他の駅前商業地事例等の取引実態からみて１㎡当たり５０～６０万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は枚方市駅前商業ゾーンの一画に位置する。比準価格については、商業地の事例が少ないことから当市のほか周
辺都市の事例を広域的に収集して地価水準の把握に努め、規範性を有する。収益価格については、中層店舗付事務所ビ
ルを想定して当地域の収益性を反映した試算価格を求めた。本件評価においては、地価動向をより反映した比準価格を
中心に収益価格を関連づけ、前年標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 枚方市は大阪府北東部のベッドタウンとして
発展し、昨今、人口は減少傾向であるものの
、世帯数は増加しており、需給動向は安定し
ている。

枚方市駅北口広場に面し、南口側に比べると
やや繁華性に劣るものの、需要は底堅い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-9		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.7m市道、
南2.7m、
二方路
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ９０７

-18		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15.3m市
道、北東4m、
二方路
近商

(100,300)
c ９０２

-5		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西7.9m市道
、東3m、
二方路
商業

(100,400)
d ３１５

-13		 守口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e １１０９

-29		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北24.7m府道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区8種
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
356,014  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
357,061 		 100
[  60.1]
594,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
594,000 
b (　           ) 
492,670  		 100
[ 130.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
396,599 		 100
[  64.9]
611,092 
611,000 
c (　           ) 
449,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
520,818 		 100
[  85.7]
607,722 
608,000 
d (　           ) 
363,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
365,938 		 100
[  62.9]
581,777 
582,000 
e (　           ) 
444,516  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
458,310 		 100
[  81.3]
563,727 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



枚方 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,005,095 
14,254,311 
51,750,784 
40,895,800 
10,854,984 		 （　0.9332）
10,129,871 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    247,070,024 円　　　　（　    498,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所 380.00 ＲＣ5F1B 2,490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   496 ㎡     24.0 m x   19.4 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建店舗兼事務所ビルを想定。地階は機械式駐車場。 ⑦有効率　  58.4 ％
の理由		 地階駐車場の大半は容積対象外である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
370.00 
60.0 
222.00 
5,861 
1,301,142 		 10.0  13,011,420 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
380.00 
81.0 
307.80 
3,500 
1,077,300 		 6.0  6,463,800 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
380.00 
81.0 
307.80 
3,000 
923,400 		 6.0  5,540,400 
0.0  0 
地下
  ～ 1		 駐車場等
600.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,490.00 
58.4 
1,453.20 

5,148,642 		 36,096,420 
0 
⑨年額支払賃料      5,148,642 円　×　12ヶ月　＝　      61,783,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,783,704 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,710,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,673,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,096,420 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         332,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,005,095 円　　　　（　       133,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０１（賃）
　　　　-202		 3,279  
(   3,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 95.0]
6,055 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,861 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０６（賃）
　　　　-104		 3,113  
(   3,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
5,559 
c ９１６（賃）
　　　　-104		 3,227  
(   3,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
6,147 
枚方 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,205,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,141,511 円  　　　       71,383,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,177,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,448,500 円  　　　　    641,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,254,311 円　（　　　　　　        28,739 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 641,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   2,490.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,895,800 円  
（　　　　　        82,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,005,095 円      
②総費用 14,254,311 円      
③純収益　①－② 51,750,784 円      
④建物等に帰属する純収益 40,895,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,854,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,129,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    247,070,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     498,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡本町１６０番２
 1215000261028-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-1 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　文昭   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡本町１６０番２
｢岡本町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗

ＲＣ4F1B		 銀行、百貨店等中層
ビルが建ち並ぶ駅前
の商業地		 北東（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 枚方市駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）　　市
道		 交通

施設		 枚方市駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設の存する駅南側エリアと比較して繁華性は劣るものの、駅前広場に接面し、低層階を中心に店舗需
要は底堅い。また、周辺で市街地再開発事業が施行中で、今後も地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市、寝屋川市及びその周辺地域の鉄道各駅の駅前商業地域。需要者の中心は、京阪沿線を中心とす
る地場の商業者や駅前等にチェーン展開する小売・飲食業者のほか、集客店舗を運営する法人等が中心となる。ここ数
年は新規店舗の進出への期待感から、供給は少ないものの需要は安定している。駅前商業地的な性格を有する土地は５
００㎡程度で、２億５千万～３億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については駅前商業地の取引が無いため、枚方市内のみならず、大阪府北部から東部へかけ広域的に同じ性格
を有する事例を収集した。また、近隣地域では商業事業者向けの賃貸市場が形成されており、収益価格の有用性も認め
られる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費・設備投資とも持ち直しの動きを見
せ、景気は緩やかに回復しており、枚方市の
商業地需要は安定的で、地価は上昇傾向にあ
る。

駅前の商業地域であり、その商圏も沿線に広
がっており、需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-7		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
b ９０１

-9		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.7m市道、
南2.7m、
二方路
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ９０２

-5		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西7.9m市道
、東3m、
二方路
商業

(100,400)
d ３１５

-13		 守口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,957  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
326,466 		 100
[  59.0]
553,332 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
553,000 
b (　           ) 
356,014  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
357,061 		 100
[  63.8]
559,657 
560,000 
c (　           ) 
449,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
520,818 		 100
[  87.5]
595,221 
595,000 
d (　           ) 
363,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
365,938 		 100
[  62.9]
581,777 
582,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



枚方 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,457,813 
14,470,488 
51,987,325 
41,725,200 
10,262,125 		 （　0.9332）
9,576,615 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    233,575,976 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所 380.00 ＲＣ5F1B 2,490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   496 ㎡     24.0 m x   19.4 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建店舗兼事務所ビルを想定。地階は機械式駐車場。 ⑦有効率　  58.4 ％
の理由		 地階駐車場の大半は容積対象外である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
370.00 
60.0 
222.00 
5,906 
1,311,132 		 10.0  13,111,320 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
380.00 
81.0 
307.80 
3,600 
1,108,080 		 6.0  6,648,480 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
380.00 
81.0 
307.80 
3,000 
923,400 		 6.0  5,540,400 
0.0  0 
地下
  ～ 1		 駐車場等
600.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,490.00 
58.4 
1,453.20 

5,189,412 		 36,381,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,189,412 円　×　12ヶ月　＝　      62,272,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,272,944 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,749,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,123,108 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,381,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         334,705 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,457,813 円　　　　（　       133,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０１（賃）
　　　　-201		 3,775  
(   3,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
5,826 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,906 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９０１（賃）
　　　　-202		 3,279  
(   3,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]
5,715 
c ９１３（賃）
　　　　-105		 3,541  
(   3,452) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
6,323 
枚方 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,270,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,156,188 円  　　　       71,872,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,177,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,559,000 円  　　　　    654,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,470,488 円　（　　　　　　        29,174 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 654,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,490.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,725,200 円  
（　　　　　        84,123 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,457,813 円      
②総費用 14,470,488 円      
③純収益　①－② 51,987,325 円      
④建物等に帰属する純収益 41,725,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,262,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,576,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,575,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡本町１６０番２
 1215000261028-0000
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