令和6年1月15日　提出 枚方 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -26 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市杉山手１丁目４６１７番６７２ ｢杉山手１－２１－３４｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 長尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準について は、利便性の劣る丘陵の住宅地域のため、需給関係に変化はなく、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線及び京阪交野線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、 枚方市及び寝屋川市内の居住者で、外部からの転入は少ない。最寄駅より徒歩限界圏の利便性の劣る住宅地域のため、 需給関係に変化はなく、若干の下落傾向で推移している。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地３０坪 程度で２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心 となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態 を反映した実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用 は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [139.7] [103.0] 100 86,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市内の利便性や住環境が良好な住宅地域 を中心に需要は引き続き堅調で、当市全体の 住宅地価の上昇率は更なる拡大傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。交通利便性が 劣る選好性の弱い住宅地域のため、需要は弱 含みで、地価も下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％