令和6年1月15日　提出 枚方 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市招提中町１丁目２１１番２５ ｢招提中町１－３５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 牧野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 牧野駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後もほぼ現状維持で推移するものと予 測する。駅徒歩圏外に位置するものの、住環境は良好で地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に枚方市域で京阪沿線の街区整然として中規模住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域である。主な需要者は 、枚方市内及びその周辺市に居住する自用目的の一次取得者である、最寄り駅徒歩圏域外であるものの、住環境が良好 な平坦地の住宅需要は旺盛で地価は安定的に推移している。中心となる取引の価格帯は１６０㎡程度の土地取引で１， ８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京阪沿線駅徒歩圏限界の一般住宅地域であり賃貸の想定は非現実的と考え、収益還元法の非適用とした。一方、取引事 例比較法では信頼性の高い取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であった。そこで、市 場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の 決定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [101.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材や各種物価の高騰から景気の先行き が不安視されるが、枚方市内の住宅需給バラ ンスは安定的である。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％