別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 -4 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市東中振１丁目１４６０番２外
｢東中振１－３－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 736  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 共同住宅、一般住宅
等が混在する住宅地
域		 南5m市道 水道、ガス、下水 光善寺

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 光善寺駅北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。丘陵
地に位置するが、駅徒歩圏であるため、需要は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の各駅勢圏で、概ね枚方市及び隣接市を中心とする共同住宅等の立地が可能な住宅地域で
ある。需要者の中心は、相続対策目的の富裕層や賃貸マンション経営を考える不動産業者等が考えられる。需給動向は
、市内中心部の共同住宅用地は、需要の競合が認められ、対象標準地の位置、規模等からは、地価水準は概ね上昇傾向
となっている。需要者の属性により異なるが、総額１億円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価
格である。収益価格は３階建の共同住宅を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は
否めず、市内中心部の投資用不動産とは性格が異なるため、比準価格に比べ低位となった。したがって、比準価格を重
視し収益価格は参考にして、代表標準地及び前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 枚方市は大阪府北東部のベッドタウンとして
発展し、昨今、人口は減少傾向であるものの
、世帯数は増加しており、需給動向は安定し
ている。

地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-2		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12.3m市道、
西8.2m、
二方路
１中専
高度地区2種
(60,200)
b ９０８

-244		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
c ９０８

-26		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ９０８

-255		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,100)
e ９１１

-2		 寝屋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
143,714 		 100
[  98.9]
145,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
104,143  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
134,475 		 100
[  97.0]
138,634 
139,000 
c (　           ) 
125,448  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
135,835 		 100
[  93.9]
144,659 
145,000 
d (　           ) 
157,554  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
157,554 		 100
[ 108.1]
145,748 
146,000 
e (　           ) 
142,215  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
148,757 		 100
[  99.0]
150,260 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



枚方 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,506,377 
1,785,679 
8,720,698 
5,504,740 
3,215,958 		 （　0.9541）
3,068,346 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     73,055,857 円　　　　（　     99,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
３階建共同住宅 238.00 Ｓ3 552.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   736 ㎡     21.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建　１～３階：住宅（５９．５㎡×９戸） ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住居
184.00 
97.0 
178.50 
1,568 
279,888 		 1.0  279,888 
1.0  279,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
552.00 
97.0 
535.50 

839,664 		 839,664 
839,664 
⑨年額支払賃料        839,664 円　×　12ヶ月　＝　      10,075,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,075,968 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       935,905 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,340,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           839,664 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          839,664 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         158,614 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,506,377 円　　　　（　        14,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０３（賃）
　　　　-101		 1,387  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,541 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,568 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０３（賃）
　　　　-102		 1,185  
(   1,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,626 
c ９０２（賃）
　　　　-112		 1,814  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[110.0]
1,622 
枚方 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,400 円  　　　　     89,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 338,279 円  　　　       11,275,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      763,300 円  　　　　     89,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,785,679 円　（　　　　　　         2,426 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     552.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,504,740 円  
（　　　　　         7,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,506,377 円      
②総費用 1,785,679 円      
③純収益　①－② 8,720,698 円      
④建物等に帰属する純収益 5,504,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,215,958 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,068,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,055,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市東中振一丁目１４６０番２
 1215000438711-0000
2 　枚方市東中振一丁目１４５９番８
 1215000438709-0000
3 　枚方市東中振一丁目１４６２番９
 1215000438723-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
枚方 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 -4 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市東中振１丁目１４６０番２外
｢東中振１－３－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 736  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 共同住宅、一般住宅
等が混在する住宅地
域		 南5m市道 水道、ガス、下水 光善寺

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 光善寺駅北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や中小規模一般住宅が混在する住宅地域として熟成しており、当面現状のまま推移していくものと予測
する。丘陵部に位置するが駅から徒歩圏内であり、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線及び同交野線の各駅勢圏で、共同住宅が立地可能な住宅地域である。画地規模が大きい土地の主
たる需要者は相続対策目的の経営者や不動産開発業者である。丘陵部に位置するが、駅から徒歩圏内であり、生活利便
施設も揃うことから、若年世帯等の賃貸需要は認められる。市内の共同住宅用地は不足しており、需要の競合が認めら
れ、地価は上昇傾向で推移している。収益物件を建築する目的の土地の需要は概ね１億円程度迄が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の共同住宅が立地可能な事例に基づき試算しており、市場の特性を反映した価格である。収
益価格は、３階建共同住宅を想定したが、建築費の高騰もあり、投下資本に見合った賃料水準が形成されていない地域
であることから、やや低位に算出された。したがって、本件においては、市場の特性を反映した比準価格を標準に収益
価格を比較考量し、代表標準地及び前年標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材や各種物価の高騰から景気の先行き
が不安視されるが、枚方市内の住宅需給バラ
ンスは安定的である。


対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-2		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12.3m市道、
西8.2m、
二方路
１中専
高度地区2種
(60,200)
b ９０１

-6		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,188)
c ９０８

-39		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3m市道、
北東2.5m、
南西2.5m、
三方路
近商

(90,300)
d ９１３

-40		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
143,714 		 100
[  98.9]
145,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
113,122  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,027 		 100
[  81.6]
139,739 
140,000 
c (　           ) 
146,648  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
139,447 		 100
[ 103.6]
134,601 
135,000 
d (　           ) 
139,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
140,404 		 100
[  98.8]
142,109 
142,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



枚方 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,700,352 
1,817,513 
8,882,839 
5,621,210 
3,261,629 		 （　0.9541）
3,111,920 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     74,093,333 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
３階建共同住宅 216.00 Ｓ3 556.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   736 ㎡     21.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建　各階６０㎡×９戸 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住居
185.57 
97.0 
180.00 
1,587 
285,660 		 1.0  285,660 
1.0  285,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
556.71 
97.0 
540.00 

856,980 		 856,980 
856,980 
⑨年額支払賃料        856,980 円　×　12ヶ月　＝　      10,283,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,283,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       953,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,530,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           856,980 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          856,980 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         161,885 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,700,352 円　　　　（　        14,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９０３（賃）
　　　　-101		 1,387  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,616 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,587 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ９０３（賃）
　　　　-102		 1,185  
(   1,185) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]
1,549 
c ９０２（賃）
　　　　-114		 1,666  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,666 
枚方 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,100 円  　　　　     91,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 344,513 円  　　　       11,483,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      779,400 円  　　　　     91,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,817,513 円　（　　　　　　         2,469 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     556.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,621,210 円  
（　　　　　         7,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,700,352 円      
②総費用 1,817,513 円      
③純収益　①－② 8,882,839 円      
④建物等に帰属する純収益 5,621,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,261,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,111,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,093,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市東中振一丁目１４６０番２
 1215000438711-0000
2 　枚方市東中振一丁目１４５９番８
 1215000438709-0000
3 　枚方市東中振一丁目１４６２番９
 1215000438723-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考