令和6年1月15日　提出 守口 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -14 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大日町４丁目１７０番３ ｢大日町４－３３－１２｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅に店舗併 用住宅等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大日 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大日駅北方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模住宅を中心に店舗併用住宅等が見られる住宅地域である。周辺はハイツ、共同住宅、小規模戸 建住宅のほか、古くからの規模のある住宅や駐車場等も見られる。現状程度の土地利用が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線を中心に、守口市及び門真市等の住宅地域である。需要者の中心は、 同圏内に居住する一次取得者層のほか、転売等を目論む不動産業者等である。市場の需給動向は、大日駅徒歩可能圏内 に存するものの、洪水ハザードマップの影響等から他の周辺エリアより需要の程度はやや劣る状況である。中心となる 価格帯は敷地規模２０坪程度の新築戸建住宅の場合、総額３千万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多いが、周辺にはハイツ、共同住宅等も認められる。しかし、対象標準地の画地規模では共同住 宅の建築は難しい。また、一般住宅については自己使用目的を中心とする地域であることから収益還元法の適用を断念 した。以上より、本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映して いる比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化が進み、景気は緩やかに回 復している。住宅取得支援施策等の下支え効 果により、住宅需要は堅調に推移している。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％