別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高槻 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 5-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.
鑑定評価額 93,700,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市高槻町８４番１６
｢高槻町１０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗、事務所
が多い駅に近い商業
地域		 南7.3m市道 水道、ガス、下水 高槻市

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 高槻市駅北西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中層の店舗事務所が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、希少性が高く需要が強い地域である反面、
供給は少ない地域である。今後も地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線を中心とする高槻市、茨木市及び北摂地区の商業地域である。需要者
は、上記圏域で自己使用または、賃貸経営を行う中小法人、個人等の事業者と投資家が中心である。ＪＲ高槻駅と阪急
高槻市駅の間に位置し、利便性が良好で商業地としての希少性があり、事業用物件に対する需要は根強く地価は上昇し
ている。需要の中心となる価格帯は土地の規模等により大きく異なるため、総額としての価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の動向を適切に反映した取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収
益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが賃料の保守的傾向を反映し低位に求められた。よって、不動産市
場の動向等を総合的に勘案して比準価格を重視して標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、上
記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    638,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [100.0]
100		 473,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    431,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の人口は微減、高齢化率は大阪府全体
よりやや高く取引件数は横ばい傾向。各種経
済政策等により景気は緩やかに持ち直してい
る。

収益性の見込める阪急高槻市駅、ＪＲ高槻駅
に近い利便性の良い希少な商業地であり、需
要は強く、地価は上昇基調である。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０６

-24		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,318)
b １１０６

-28		 茨木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度地区5種
(100,360)
c １１０８

-135		 箕面市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m府道、
南西0.9m、
角地
近商
高度地区7種
(90,300)
d １１０８

-138		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
334,828 		 100
[  64.0]
523,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
315,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,320 		 100
[  64.3]
493,499 
493,000 
c (　           ) 
255,693  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
271,141 		 100
[  57.6]
470,731 
471,000 
d (　           ) 
271,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,140 		 100
[  56.4]
496,702 
497,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    496,000 円／㎡]  



高槻 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,748,018 
3,013,463 
11,734,555 
8,280,400 
3,454,155 		 （　0.9526）
3,290,428 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     78,343,524 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 118.00 Ｓ5 590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      9.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と２階をフロア貸しの店舗、３～５階をフロア貸しの事務所と想定した。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 このタイプの建物としては標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
70.0 
82.60 
4,000 
330,400 		 7.0  2,312,800 
3.0  991,200 

 2～ 2		 店舗
118.00 
80.0 
94.40 
2,900 
273,760 		 6.0  1,642,560 
3.0  821,280 

 3～ 5		 事務所
118.00 
80.0 
94.40 
2,390 
225,616 		 6.0  1,353,696 
3.0  676,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
590.00 
78.0 
460.20 

1,281,008 		 8,016,448 
3,843,024 
⑨年額支払賃料      1,281,008 円　×　12ヶ月　＝　      15,372,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,372,096 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,076,047 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,296,049 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,016,448 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,843,024 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         377,416 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,748,018 円　　　　（　        74,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１６（賃）
　　　　-9		 4,994  
(   4,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[129.0]		 100
[100.0]
4,254 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０１（賃）
　　　　-5		 3,386  
(   3,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
4,001 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高槻 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 508,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 461,163 円  　　　       15,372,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,079,500 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,013,463 円　（　　　　　　        15,220 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,280,400 円  
（　　　　　        41,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,748,018 円      
②総費用 3,013,463 円      
③純収益　①－② 11,734,555 円      
④建物等に帰属する純収益 8,280,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,454,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,290,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,343,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市高槻町８４番１６
 1210000180244-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高槻 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 5-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.
鑑定評価額 93,700,000 円  １㎡当たりの価格 473,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市高槻町８４番１６
｢高槻町１０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗、事務所
が多い駅に近い商業
地域		 南7.3m市道 水道、ガス、下水 高槻市

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 高槻市駅北西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所が多い駅に近い商業地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想す
る。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市及び周辺市の駅前の商業地域。需要者は、不動産賃貸を目的とする事業者や法人、個人投資
家が中心である。今後の世界情勢の影響が懸念されることから不透明であるものの、景気の影響等により不動産市況は
回復傾向が持続する中、ＪＲ高槻駅と阪急高槻市駅の間に位置し利便性が高く希少性があり、需要は強く地価は上昇基
調で推移している。市場の中心価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用の店舗兼事務所を想定し収益価格を求めたが、貸店舗兼事務所の賃料水準等については個別性が強いことか
ら、比準価格に比して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たの
で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類
似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    638,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [100.0]
100		 473,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    431,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。


中層の店舗、事務所が多い駅に近い商業地域
で、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾
向が持続しており、地価は上昇基調にて推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０６

-28		 茨木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度地区5種
(100,360)
b ９１２

-302		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.4m市道、
西6.2m、角地
近商

(100,300)
c １１０６

-24		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,318)
d １０１４

-27003		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,320 		 100
[  65.2]
486,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
487,000 
b (　           ) 
310,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
318,267 		 100
[  63.7]
499,634 
500,000 
c (　           ) 
332,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
334,828 		 100
[  65.9]
508,085 
508,000 
d (　           ) 
464,538  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,120 		 100
[  97.8]
493,988 
494,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



高槻 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,618,351 
3,039,064 
11,579,287 
8,410,800 
3,168,487 		 （　0.9526）
3,018,301 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     71,864,310 円　　　　（　    363,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 118.00 Ｓ5 590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡      9.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階店舗、３階～５階事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
70.0 
82.60 
4,080 
337,008 		 7.0  2,359,056 
3.0  1,011,024 

 2～ 2		 店舗
118.00 
80.0 
94.40 
2,850 
269,040 		 5.0  1,345,200 
3.0  807,120 

 3～ 5		 事務所
118.00 
80.0 
94.40 
2,350 
221,840 		 3.0  665,520 
3.0  665,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
590.00 
78.0 
460.20 

1,271,568 		 5,700,816 
3,814,704 
⑨年額支払賃料      1,271,568 円　×　12ヶ月　＝　      15,258,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,258,816 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,068,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,190,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,700,816 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,814,704 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         374,634 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,618,351 円　　　　（　        73,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１６（賃）
　　　　-9		 4,994  
(   4,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,343 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１６（賃）
　　　　-10		 3,190  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,753 
c １１１６（賃）
　　　　-11		 4,764  
(   4,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,537 
高槻 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 516,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 457,764 円  　　　       15,258,816　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      710,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,039,064 円　（　　　　　　        15,349 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,410,800 円  
（　　　　　        42,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,618,351 円      
②総費用 3,039,064 円      
③純収益　①－② 11,579,287 円      
④建物等に帰属する純収益 8,410,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,168,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,018,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,864,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     363,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市高槻町８４番１６
 1210000180244-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考