令和6年1月15日　提出 高槻 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -35 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市奥天神町２丁目２番１４８ ｢奥天神町２－１７－５｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南5.8m市道 水道、ガス、下水 高槻 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移すると予測 する。近隣地域は、街路条件や環境条件等が良好な住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市内の最寄り駅バス利用圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域及びその周辺地域である。需要者 の属性は、自用目的の個人が中心である。近隣地域は、街路条件や環境条件等が良好な住宅地域であり、需要が底堅く 、地価はやや上昇傾向で推移している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難な ものの、標準的画地規模の土地で３５～４０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的な特性が類似する高槻市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映 した試算価格である。一方、近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の土地利用が中心である 。従って、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した 。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [123.9] [104.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は横ばいからやや減少し、高齢 化率は上昇傾向にある。一方、取引件数は概 ね横ばい、建築着工はやや減少傾向で推移し ている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域 である。近隣地域の住宅地需要は、底堅く安 定しており、地価はやや上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％