令和6年1月15日　提出 高槻 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -18 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市塚原４丁目３６７番１０ ｢塚原４－５－８｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 摂津富田 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 摂津富田駅北西方 3.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市内北部にある丘陵地で、最寄駅よりバス圏の大規模な住宅団地である。当地域に対する需要は安定し ているものの、取引件数は少なく土地価格は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、専らバス便に依存する高槻市北西部の小・中規模戸建住宅地域 である。主な需要者は同一需給圏内の一次取得者層である。新築・中古とも供給そのものは比較的多い圏域であるが、 その需給動向は駅徒歩圏に比べると弱さがみられる。需要の中心となる価格帯は土地１００㎡程度で、㎡あたり１１０ ，０００円～１３０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市内北部にある丘陵地で、最寄駅よりバス圏の大規模な住宅団地である。戸建住宅が建ち並んでおり、周辺地 域を含めてアパート等の収益物件は見られない。標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要は少な い。取引のほとんどが自用目的の取引であるため収益価格を求めることはできなかった。よって類似性の高い取引事例 との比較により比準価格を求め、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [102.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。高槻市の不 動産市場は底堅く需給動向は住宅地・商業地 ともに堅調に推移している。 当地域は丘陵地で、最寄駅よりバス圏の大規 模な住宅団地である。当地域に対する需要は 安定しているが、取引件数は少なく価格は横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％