令和6年1月15日　提出 高槻 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市東上牧２丁目８８０番３９ ｢東上牧２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 上牧 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 上牧駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線の高槻市に形成される住宅地域である。需要者は、当該圏域に地縁 を有するエンドユーザーが中心となり、比較的良好な居住環境を指向する中所得層がターゲットになると考えられる。 最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であることから需要は比較的安定しており、土地は２００㎡程度で３， ０００万円前後、新築の戸建物件で総額４，５００万円前後が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域で、周辺には収益物件はほとんど見受けられず、自用目的の取引が支 配的であることから、賃貸用不動産市場が存在しないため、収益還元法による収益価格は求めることができなかった。 したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに 現在の不動産市況を考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 78.9] [101.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市内において人口は令和５年は若干の減 少傾向にある。高槻市内の利便性の良い住宅 地、中心商業地については未だ上昇基調にあ る。 地域要因に目立った変化はない。最寄駅から 近く、区画整然とした住宅地域であり、地価 は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％