別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
泉大津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉大津 5-3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　知彦   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉大津市豊中町２丁目９５７番４外
｢豊中町２－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 890  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の沿道型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東36m国道 水道、下水 和泉府中

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 和泉府中駅北方

900m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地は国道沿いの路線商業地域で概ね現状の地域要因で推移していくものと予測する。地価は上昇の傾向で推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉大津市及びその隣接市町村を含む幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、画地規模、街
路条件から店舗等を経営する事業者で、全国展開を図る大手企業も含まれる。国道沿いの沿道型店舗が建ち並ぶ路線商
業地域で、新型コロナの収束により商業施設等の事業用地の需要は回復にあり、地価は上昇の傾向にある。取引される
価格は画地規模により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は想定される建物の業種、規模、仕様等によって賃料等が異なり、想定的要素が多く含まれる点で規範性に劣
る。比準価格は幹線道路沿いを中心に商業地域に位置する多数の取引事例を採用して補修正を行って求めた市場性を反
映した価格である。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、前年標準価格、商業地の市場動向をふまえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地取引件数、新設住宅着工戸数等は概ね昨
年水準にある。コロナ禍で低迷していた店舗
等の商業需要は持ち直している。


地域要因に特段の変動は認められない。




価格形成要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉大津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６０９

-1		 岸和田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東9.5m市道
、南東3.3m、
南西3.2m、
三方路
商業

(100,400)
d ６１０

-22		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ６１３

-29		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.7m市道
、南東3.6m、
角地
１住居

(60,188)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  84.8]
135,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  88.2]
130,010 
130,000 
c (　           ) 
103,822  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
109,187 		 100
[  87.1]
125,358 
125,000 
d (　           ) 
84,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
88,777 		 100
[  68.0]
130,554 
131,000 
e (　           ) 
103,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
115,144 		 100
[  84.1]
136,913 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



泉大津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,192,922 
2,037,372 
8,155,550 
4,049,280 
4,106,270 		 （　0.9741）
3,999,918 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     85,104,638 円　　　　（　     95,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉大津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   890 ㎡     29.1 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の沿道型店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
2,472 
865,200 		 7.0  6,056,400 
3.0  2,595,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

865,200 		 6,056,400 
2,595,600 
⑨年額支払賃料        865,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,382,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,382,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,038,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,344,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,056,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,595,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         794,254 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,192,922 円　　　　（　        11,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０１（賃）
　　　　-8		 2,018  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
2,622 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,696 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,472 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０３（賃）
　　　　-4		 2,658  
(   2,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,770 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉大津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,600 円  　　　　     59,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 311,472 円  　　　       10,382,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      926,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      503,200 円  　　　　     59,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,200 円  　　　　     59,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,200 円  　　　　     59,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,037,372 円　（　　　　　　         2,289 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,049,280 円  
（　　　　　         4,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,192,922 円      
②総費用 2,037,372 円      
③純収益　①－② 8,155,550 円      
④建物等に帰属する純収益 4,049,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,106,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,999,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,104,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉大津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉大津市豊中町二丁目９５７番４
 1227000045747-0000
2 　泉大津市豊中町二丁目９５７番８
 1227000045751-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉大津 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉大津 5-3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　緒方　正弘   TEL.
鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉大津市豊中町２丁目９５７番４外
｢豊中町２－７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 890  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の沿道型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東36m国道 水道、下水 和泉府中

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 和泉府中駅北方

900m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として概ね熟成しており、地域要因の変動も特に見られない為、概ね現状のまま推移していくもの
と予測する。景気動向を反映し、沿道型店舗への需要は堅調であるため、地価も上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線などの沿線で、概ね泉大津市を含む泉州地域一円の商業地域と判定される。需要
者は、画地規模から法人事業者が中心であると判断される。景気動向から沿道型店舗への需要は堅調であるため、国道
沿いの路線商業地域である当該地域の地価も上昇している。取引される価格帯（総額）は、画地規模や業態によって左
右されることから様々な状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、国道沿いの路線商業地域であるが、投資物件としての賃貸市場は成熟しているとまでは言えず、収益価格
はやや低位に求められた。収益価格は、試算の過程に想定の要素が多い為、当該地域の市場性を反映した比準価格と比
較して、収益価格の規範性はやや劣ると判断した。従って、市場性を反映した実証的な価格であり、周辺の標準地との
均衡が得られていると確認された比準価格を重視し、収益価格を比較考量として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉大津市内は人口減少傾向が続いているが、
景気動向を反映して、路線商業地域や繁華性
の高い商業地域などは需要が堅調となってい
る。

価格形成に影響を与えるような地域要因の変
動は、特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉大津 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
b ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ６１０

-22		 和泉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ７１３

-4		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m府道、
北東3.8m、
南西1m、
三方路
１住居
居住誘導区域内
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  84.8]
135,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  86.2]
133,027 
133,000 
c (　           ) 
84,841  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
88,777 		 100
[  66.1]
134,307 
134,000 
d (　           ) 
79,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
81,724 		 100
[  60.4]
135,305 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



泉大津 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,945,521 
2,009,512 
7,936,009 
3,946,680 
3,989,329 		 （　0.9741）
3,886,005 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     82,680,957 円　　　　（　     92,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉大津 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   890 ㎡     29.1 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の沿道型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
2,412 
844,200 		 7.0  5,909,400 
3.0  2,532,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

844,200 		 5,909,400 
2,532,600 
⑨年額支払賃料        844,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,130,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保、不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,130,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,013,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,117,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,909,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,532,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         774,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,945,521 円　　　　（　        11,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０３（賃）
　　　　-4		 2,658  
(   2,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,412 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６０１（賃）
　　　　-8		 2,018  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,655 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉大津 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,100 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 303,912 円  　　　       10,130,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      926,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,400 円  　　　　     57,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,009,512 円　（　　　　　　         2,258 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,946,680 円  
（　　　　　         4,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,945,521 円      
②総費用 2,009,512 円      
③純収益　①－② 7,936,009 円      
④建物等に帰属する純収益 3,946,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,989,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,886,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,680,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉大津 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉大津市豊中町二丁目９５７番４
 1227000045747-0000
2 　泉大津市豊中町二丁目９５７番８
 1227000045751-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考