別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉大津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉大津 5-2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.
鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
｢東豊中町１－５－４８｣		 ②地積
　(㎡)		 451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗と店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東5.6m市道 水道、ガス、下水 和泉府中

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．６ｍ市道 交通

施設		 和泉府中駅北方

370m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近い店舗、店舗付共同住宅が多く、近くに大規模商業施設を有する商業地域である。地価はコロナ禍
収束での商業地需要の増加等により上昇が続いており、暫くはこの状況が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉大津市を含む先週地域の商業地域と認められる。需要者は不動産事業者、店舗事業者のほか、個人投資
家等も考えられる。駅に近い商業地域であることから商業地需要は底堅く、地価は緩やかな上昇が続いている。取引件
数が少なく、その取引も個別事情が介在する場合が多いことから明確な価格水準把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は小規模店舗や店舗付共同住宅等が多く見られる駅に近い商業地域である。自己所有の物件が多いことや商業
用賃貸市場の成熟の程度がやや低いことから、収集可能な賃貸事例も少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。従っ
て、本件では、収益価格は参考に留め、市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性にも留意のうえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[132.1]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復の持続が期待される中、泉州地区の
駅前商業地需要も増加の動きが見受けられる
。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉大津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ６０２

-13		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.4m府道
、中間画地
近商

(86,279)
c ６０４

-13		 泉大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d ７０７

-18		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e ６１３

-27		 和泉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7m府道、
北7.5m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  98.2]
116,771 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
101,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
115,164 		 100
[  97.0]
118,726 
119,000 
c (　           ) 
83,563  		 100
[  80.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,856 		 100
[  91.0]
117,424 
117,000 
d (　           ) 
90,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,298 		 100
[  77.5]
117,804 
118,000 
e (　           ) 
83,783  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
82,563 		 100
[  71.8]
114,990 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



泉大津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,507,934 
1,381,760 
7,126,174 
5,027,400 
2,098,774 		 （　0.9490）
1,991,737 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     42,377,383 円　　　　（　     94,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉大津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   451 ㎡     19.4 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階住宅（ファミリータイプ、有効面積約６７㎡）の店舗併用共同住宅を想定。駐車場確保のため、容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
2,050 
410,000 		 7.0  2,870,000 
2.0  820,000 

 2～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,400 
280,000 		 1.0  280,000 
2.0  560,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

690,000 		 3,150,000 
1,380,000 
⑨年額支払賃料        690,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,280,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       895,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,056,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,150,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,380,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         422,280 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           504 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,507,934 円　　　　（　        18,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６０４（賃）
　　　　-1		 2,000  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,178 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１１（賃）
　　　　-7		 3,139  
(   2,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,195 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉大津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 268,560 円  　　　        8,952,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      624,700 円  　　　　     73,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,381,760 円　（　　　　　　         3,064 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,027,400 円  
（　　　　　        11,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,507,934 円      
②総費用 1,381,760 円      
③純収益　①－② 7,126,174 円      
④建物等に帰属する純収益 5,027,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,098,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,991,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,377,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉大津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉大津市東豊中町一丁目９６６番３
 1227000050230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
泉大津 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉大津 5-2 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　良信   TEL.
鑑定評価額 52,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉大津市東豊中町１丁目９６６番３
｢東豊中町１－５－４８｣		 ②地積
　(㎡)		 451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗と店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東5.6m市道 水道、ガス、下水 和泉府中

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．６ｍ市道 交通

施設		 和泉府中駅北方

370m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。大型商業施設背後において
一定の繁華性を有しており、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線線沿線の泉大津市及び隣接市町等における商業地域で、中でも和泉府中駅勢圏が中心である
。近隣型の商業性を有しており、個人から企業までの各種店舗事業者が典型的市場参加者である。規模が千差万別で中
心価格帯は判然とし難いが、値頃感等から一定の需要は見込まれ、地価も回復基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、特に収益性が重視される
当地域においては規範性が認められる。但し、賃料の保守性等の性格を反映して元々低廉に求められていることや、賃
貸用のほか自己使用も多い地域であることにも留意する必要がある。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け
て、和泉府中駅勢圏としての売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岸和田 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉大津市においては、一定の需要は見込まれ
るが、地価は利便性等に応じて二極化傾向に
ある。


近隣商業地域として一定需要が見込まれると
ともに用途の多様性が認められる。



規模・形状等からして競争力は普通程度で、
特段の変動要因は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉大津 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６０１

-3		 泉大津市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m府道、
南西17m、
無道路地
準工
みどりの風
(70,200)
b ６０１

-14		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
北4.3m、
南西2.5m、
三方路
近商

(90,200)
c ６０４

-13		 泉大津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d ６０４

-22		 泉大津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     49,816) 
99,632  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.4]
130,005 		 100
[ 116.1]
111,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
141,691  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
144,386 		 100
[ 120.7]
119,624 
120,000 
c (　           ) 
83,563  		 100
[  80.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,856 		 100
[  94.8]
112,717 
113,000 
d (　           ) 
95,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
114,669 		 100
[  99.2]
115,594 
116,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



泉大津 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適切な資料が得られず適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,947,506 
1,279,120 
6,668,386 
4,596,480 
2,071,906 		 （　0.9490）
1,966,239 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     41,834,872 円　　　　（　     92,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉大津 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   451 ㎡     19.4 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は平均専有面積約６７㎡の２ＬＤＫタイプ。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,976 
395,200 		 7.0  2,766,400 
2.0  790,400 

 2～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,229 
245,800 		 1.0  245,800 
2.0  491,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

641,000 		 3,012,200 
1,282,000 
⑨年額支払賃料        641,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,692,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,692,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       836,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,527,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,012,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,110 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,282,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         392,292 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           504 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,947,506 円　　　　（　        17,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６１５（賃）
　　　　-5		 1,992  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,976 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６１４（賃）
　　　　-5		 2,407  
(   2,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,188 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉大津 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,600 円  　　　　     67,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 250,920 円  　　　        8,364,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      571,200 円  　　　　     67,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,200 円  　　　　     67,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,279,120 円　（　　　　　　         2,836 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,596,480 円  
（　　　　　        10,192 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,947,506 円      
②総費用 1,279,120 円      
③純収益　①－② 6,668,386 円      
④建物等に帰属する純収益 4,596,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,071,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,966,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,360 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,834,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉大津 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉大津市東豊中町一丁目９６６番３
 1227000050230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考