令和6年1月15日　提出 泉大津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　来島　裕   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市池園町７番４１外 ｢池園町１０－３８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 松ノ浜駅南東方 830m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しており、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景況及 び地域性等を反映し、若干上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の住宅地域で、概ね泉大津市及び隣接市町を中心とする圏域。需要者は地元世帯を中心に大 阪都心部への通勤者世帯が想定される。当地域は、区画整然とした住宅団地であり、住環境を反映し、需要は堅調であ る。当圏域の新築戸建住宅は、総額２５００～３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の住宅団地であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされる ものと判断される。また、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、本件におい ては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、広域的な他の標準地 との検討を踏まえており妥当と判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉大津（府） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあ る。不動産市況は総じて回復基調にあるが、 エリアにより需要は二極化の状況にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％ +1.6 ％