別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-301 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市岸部中４丁目２７９番１
｢岸部中４－８－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,050  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高25m


(80,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 岸辺

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   190 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 健都に隣接する商業地 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 岸辺駅北西方

350m		 法令

規制		 ２住居
(80,200)
準防 
高度4種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は健都として大型医療施設や商業施設等の整備が進められた地域に隣接していることから今後も商業的
熟成が進むものと思料する。地価は周辺の整備状況の影響を受け上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市、摂津市及びその隣接市の商業地域及び商住混在地域等である。需要者は、地元住民を対象とし
た店舗等や店舗付共同住宅等を需要する事業者又は投資家等が中心となる。当該地域は交通接近の優位性があり、隣接
地域は健都として大型医療施設や商業施設等の整備が進められ、調剤薬局等の店舗や店舗付共同住宅等の需要は堅調で
ある。需要の価格帯は、取得目的、敷地の規模、店舗業種等により様々であり一概に判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺部を含む駅前商業地域には投資対象としての収益物件の取引もみられ、かつ自用目的での店舗等
の取引もみられる状況である。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、同一需給圏内の価格牽連性の強い標準地
との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の駅前商業地等の市場動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [108.9]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数はや
や減少傾向にあり、新型コロナ禍からの経済
活動の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾
向が顕著である。

健都に隣接する地域で、商業用途の熟成が期
待される地域で、地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-27002		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東15m府道、
中間画地
２住居
高度4種最高25m
(70,200)
b １００６

-27026		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m府道、
中間画地
準住居

(70,300)
c １０１４

-27014		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南13m府道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
d １０１１

-27013		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.7m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
e １０１６

-27022		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m府道、
南西6.7m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,511  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
250,049 		 100
[ 126.8]
197,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.9]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
254,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
269,181 		 100
[ 138.6]
194,214 
211,000 
c (　           ) 
219,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
241,944 		 100
[ 125.6]
192,631 
210,000 
d (　           ) 
198,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,663 		 100
[ 110.5]
181,595 
198,000 
e (　           ) 
266,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
272,296 		 100
[ 141.7]
192,164 
209,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



吹田 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,894,825 
9,559,122 
39,335,703 
31,059,000 
8,276,703 		 （　0.9556）
7,909,217 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    197,730,425 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 500.37 ＲＣ5 2,036.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度4種最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,050 ㎡     36.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（平均専有面積２６㎡）、駐車場（機械式１４台） ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 １階店舗、２階以上共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
386.96 
75.0 
290.22 
3,220 
934,508 		 6.0  5,607,048 
2.0  1,869,016 

 2～ 4		 住宅
461.04 
85.0 
391.88 
2,190 
858,217 		 2.0  1,716,434 
2.0  1,716,434 

 5～ 5		 住宅
266.06 
85.0 
226.15 
2,210 
499,792 		 2.0  999,584 
2.0  999,584 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,036.14 
83.1 
1,692.01 

4,008,951 		 11,755,934 
8,017,902 
⑨年額支払賃料      4,008,951 円　×　12ヶ月　＝　      48,107,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,692.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,107,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,573,371 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,214,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,755,934 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,017,902 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,569,103 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,894,825 円　　　　（　        46,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１１（賃）
　　　　-27017		 2,325  
(   2,293) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,257 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,190 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27006		 2,345  
(   2,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,345 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,465,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,493,622 円  　　　       49,787,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      424,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,190,500 円  　　　　    493,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       493,000 円  　　　　    493,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,559,122 円　（　　　　　　         9,104 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 493,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,036.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,059,000 円  
（　　　　　        29,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,894,825 円      
②総費用 9,559,122 円      
③純収益　①－② 39,335,703 円      
④建物等に帰属する純収益 31,059,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,276,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,909,217 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,730,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市岸部中四丁目２７９番１
 1209005116300-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-301 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市岸部中４丁目２７９番１
｢岸部中４－８－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,050  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高25m


(80,200)
不整形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、共同住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 岸辺

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   190 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 岸辺駅北西方

350m		 法令

規制		 ２住居
(80,200)
準防 
高度4種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が混在する地域を形成している。駅至近の好立地に加え、周辺の区画整理により、今後は発展
的に推移することが期待され、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市及び周辺市域の住宅地も混在する商業地域と把握した。需要者の中心は、賃貸マンション等の開
発・運営を志向する不動産業者等と考える。近隣地域は、駅前ではあるが、店舗集積は高いといえず、低層階は店舗、
上層階は住宅利用が中心となっている。今後は地域の発展が期待されることから、地価も上昇基調にあると考える。市
場の中心価格帯は、規模や業種によって取引価格も異なることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われている。
一方、収益価格は、対象地の画地規模、収益性等を考慮すると土地価格に見合う賃料収入は見込めず、やや低位に試算
された。従って、実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量、その他標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[125.9]		 [108.9]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向にあり、利便性が良
好な地域を中心に住宅・不動産市場は底堅い
動きである。


岸部駅北は、医療施設を中心とするまちづく
りが進んでおり、今後は周辺への影響が期待
されるところである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１１

-32		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北西7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
b １０１２

-27013		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.4m市道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
c １０１６

-27003		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d １１０６

-8		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西23m府道、
東4.5m、
二方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,716  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
297,171 		 100
[ 149.8]
198,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.9]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
196,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
197,892 		 100
[ 106.3]
186,164 
203,000 
c (　           ) 
218,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
248,816 		 100
[ 126.9]
196,072 
214,000 
d (　           ) 
145,460  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,078 		 100
[  79.0]
187,441 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



吹田 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,562,586 
9,713,213 
38,849,373 
31,689,000 
7,160,373 		 （　0.9556）
6,842,452 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    171,061,300 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 500.37 ＲＣ5 2,036.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度4種最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,050 ㎡     36.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：１Ｋタイプ５４戸、平均専有面積約２６㎡、駐車場１４台（機械式１４台） ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
386.96 
75.0 
290.22 
3,280 
951,922 		 6.0  5,711,532 
1.0  951,922 

 2～ 4		 住宅
461.04 
85.0 
391.88 
2,179 
853,907 		 1.0  853,907 
1.0  853,907 

 5～ 5		 住宅
266.06 
85.0 
226.15 
2,179 
492,781 		 1.0  492,781 
1.0  492,781 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,036.14 
83.1 
1,692.01 

4,006,424 		 8,766,034 
4,006,424 
⑨年額支払賃料      4,006,424 円　×　12ヶ月　＝　      48,077,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,692.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,077,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,571,854 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,185,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,766,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,006,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,294,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,562,586 円　　　　（　        46,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１５（賃）
　　　　-27010		 2,196  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,264 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27011		 2,111  
(   2,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,222 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,515,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,492,713 円  　　　       49,757,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      424,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,275,500 円  　　　　    503,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,713,213 円　（　　　　　　         9,251 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 503,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,036.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,689,000 円  
（　　　　　        30,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,562,586 円      
②総費用 9,713,213 円      
③純収益　①－② 38,849,373 円      
④建物等に帰属する純収益 31,689,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,160,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,842,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,061,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市岸部中四丁目２７９番１
 1209005116300-0000
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備考