別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市千里山霧が丘５番２５外
｢千里山霧が丘２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高25m
地区計画等

(100,300)
不整形
1.2:1		 店舗、会館兼駐車場

Ｓ3F1B		 小売店舗、公共施設
等が集積する駅前商
業地域		 南東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里山駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前再開発が行われた地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里山駅北東方駅前広
場接面
 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下
で、また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吹田市及び周辺市域に所在する駅近接の商業地域。主な需要者は資金力に優る大手不動産会社及び貸しビ
ル業者、収益物件の投資家、マンションデベロッパー等と推定される。再開発事業により駅前広場が整備された千里山
駅に近接し、立地条件に優れること、新型コロナの影響による店舗需要の減退が回復傾向にあることから、地価は上昇
基調で推移している。なお、市場の中心価格帯は立地、規模、業種等により幅があり、容易に判断するのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域で
は収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さら
に代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[104.0]		 100
[113.5]		 [106.9]
100		 459,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 「ウィズコロナ」から「アフターコロナ」へ
の転換に伴い経済活動の正常化が進む中、当
市の商業地の地価は江坂地区を筆頭に全般に
上昇基調にある。

千里山駅前の再開発により商業施設、医療施
設、公共施設等が充実し、生活利便性が向上
、店舗需要も回復基調にある。地価は上昇傾
向が認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００６

-27025		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.2m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b １００９

-27005		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m国道、
南5.7m、角地
２住居

(80,300)
c １００３

-27202		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西10.4m、
角地
１住居

(70,200)
d １１０８

-134		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
e １１０８

-141		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
510,744 		 100
[ 107.2]
476,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.9]
　　　　 100
509,000 
b (　           ) 
556,492  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
540,889 		 100
[ 110.3]
490,380 
524,000 
c (　           ) 
377,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
350,500 		 100
[  80.3]
436,488 
467,000 
d (　           ) 
519,848  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
557,196 		 100
[ 127.9]
435,650 
466,000 
e (　           ) 
374,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
392,647 		 100
[  91.7]
428,186 
458,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　 +20.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    485,000 円／㎡]  



吹田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

228,282,278 
48,115,174 
180,167,104 
139,230,000 
40,937,104 		 （　0.9343）
38,247,536 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    956,188,400 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,598.32 Ｓ4F2B 8,508.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高25m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   2,318 ㎡     57.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～３階：店舗、４階：事務所　地下２階：駐車場を想定 ⑦有効率　  66.5 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
1,123.68 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,547.82 
74.4 
1,150.92 
3,300 
3,798,036 		 12.0  45,576,432 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,648.82 
66.7 
1,100.52 
4,700 
5,172,444 		 12.0  62,069,328 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,547.82 
83.1 
1,286.44 
3,200 
4,116,608 		 12.0  49,399,296 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
1,092.70 
76.1 
831.32 
2,700 
2,244,564 		 12.0  26,934,768 
0.0  0 

計
8,508.66 
66.5 
5,655.64 

19,448,260 		 233,379,120 
0 
⑨年額支払賃料     19,448,260 円　×　12ヶ月　＝　     233,379,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,655.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  69 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       233,379,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      12,420,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    19,663,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 226,135,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       233,379,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,147,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     228,282,278 円　　　　（　        98,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００８（賃）
　　　　-27015		 3,134  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,777 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,747 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００８（賃）
　　　　-27014		 4,112  
(   3,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,705 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,050,000 円  　　　　  2,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,373,974 円  　　　      245,799,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,486,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,785,000 円  　　　　  2,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,210,000 円  　　　　  2,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,210,000 円  　　　　  2,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      48,115,174 円　（　　　　　　        20,757 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   8,508.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 139,230,000 円  
（　　　　　        60,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 228,282,278 円      
②総費用 48,115,174 円      
③純収益　①－② 180,167,104 円      
④建物等に帰属する純収益 139,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,937,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,247,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    956,188,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市千里山霧が丘５番２５
 1209010153838-0000
2 　吹田市千里山霧が丘４７２７番２
 1209005148353-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市千里山霧が丘５番２５外
｢千里山霧が丘２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高25m
地区計画等

(100,300)
不整形
1.2:1		 店舗、会館兼駐車場

Ｓ3F1B		 小売店舗、公共施設
等が集積する駅前商
業地域		 南東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里山駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前再開発が行われた地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里山駅北東方駅前広
場接面
 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度4種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が見られる再開発がされた駅前商業地域で今後も現況を維持するものと予測する。商業地の地
価水準は物価の上昇、景気の回復等を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吹田市を中心に大阪府の北摂の商業地域。需要者の中心は、小売事業者、店舗・物販・事務所ビル等の賃
貸業者、開発デベロッパー、法人投資家等が想定される。駅前商業地は希少性が高く需要は堅調で、収益物件の利回り
低下や物価の上昇、インバウンド等による景気の回復もあって地価水準は上昇傾向にある。取引される商業地の価格は
立地・規模により様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前の商業地域であり需要者は収益性を重視して意思決定を行う事業者と考えられる。収益価格は地価に見
合った賃料水準が形成されていない等の理由により比準価格と比べ低位に求められたものの収益価格の相対的信頼性を
否定するものではない。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市
場動向・経済動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    478,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[104.0]		 100
[112.4]		 [106.9]
100		 464,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加、土地取引件数は減少し
ているが建築着工戸数は増加。景気の回復や
物価の高騰等の影響により商業地の地価は上
昇傾向にある。

駅前再開発事業により駅前広場が整備され、
阪急千里山駅の利便性と街並みが向上し収益
性は改善した。地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１４

-27003		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m国道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b １００３

-27202		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西10.4m、
角地
１住居

(70,200)
c １１０８

-137		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
d １１０６

-24		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m市道、
中間画地
商業
高度地区7種
(100,318)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,538  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,120 		 100
[ 106.7]
452,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.9]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
377,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
350,500 		 100
[  76.2]
459,974 
492,000 
c (　           ) 
405,163  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
405,163 		 100
[  91.4]
443,286 
474,000 
d (　           ) 
332,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
334,828 		 100
[  75.3]
444,659 
475,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



吹田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

224,835,010 
44,258,876 
180,576,134 
142,380,000 
38,196,134 		 （　0.9343）
35,686,648 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    892,166,200 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 1,598.32 Ｓ4F2B 8,508.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高25m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   2,318 ㎡     57.0 m x   45.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 商業店舗ビル（地下１階～３階：店舗、４階：事務所、地下２階：駐車場） ⑦有効率　  66.5 ％
の理由		 法的規制及び使用用途からみて標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
1,123.68 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
1,547.82 
74.4 
1,150.92 
3,000 
3,452,760 		 12.0  41,433,120 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,648.82 
66.7 
1,100.52 
4,767 
5,246,179 		 12.0  62,954,148 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,547.82 
83.1 
1,286.44 
3,250 
4,180,930 		 12.0  50,171,160 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
1,092.70 
76.1 
831.32 
2,500 
2,078,300 		 12.0  24,939,600 
0.0  0 

計
8,508.66 
66.5 
5,655.64 

19,139,099 		 229,669,188 
0 
⑨年額支払賃料     19,139,099 円　×　12ヶ月　＝　     229,669,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,655.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  69 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       229,669,188 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      12,420,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    19,367,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 222,722,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       229,669,188 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,112,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     224,835,010 円　　　　（　        96,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２（賃）
　　　　-27016		 4,053  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[ 80.0]
4,831 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,767 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27019		 4,012  
(   3,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,799 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,780,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,262,676 円  　　　      242,089,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,486,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,210,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,260,000 円  　　　　  2,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,258,876 円　（　　　　　　        19,094 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　   8,508.66 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 142,380,000 円  
（　　　　　        61,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 224,835,010 円      
②総費用 44,258,876 円      
③純収益　①－② 180,576,134 円      
④建物等に帰属する純収益 142,380,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,196,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,686,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,395 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    892,166,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市千里山霧が丘５番２５
 1209010153838-0000
2 　吹田市千里山霧が丘４７２７番２
 1209005148353-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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38 　
39 　
40 　
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43 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考