別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.
鑑定評価額 2,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目２２番３外
｢江坂町１－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度4種最高45m

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅、事
務所ビルが見られる
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
高度4種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が立ち並ぶ商業地域を形成している。交通利便性からマンション適地とし
て旺盛な需要が認められ、地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とする駅徒歩圏の一定の繁華性を有する商業地域である。需要
者の中心は、マンションデベロッパー、収益物件の開発、取得を志向する投資家等と考える。江坂駅周辺の繁華性や交
通・生活利便性から、マンション適地を中心に土地への投資需要は旺盛であり、地価も上昇傾向が続いている。需要の
中心となる価格帯は、立地条件や規模等により異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われている。一方、収
益価格は、対象地の画地規模等の個別性、収益性を考慮して試算した価格であるが、市場性を十分に反映することが困
難であり、やや低位に試算されたものといえる。従って、本件では実証的な比準価格の信頼性が高いものと判断し、当
該比準価格を標準に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,050,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[110.0]		 100
[139.1]		 [105.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向にあり、利便性が良
好な地域を中心に住宅・不動産市場は底堅い
動きである。


江坂駅至近の比較的繁華性の高い商業地域で
あり、地域要因に大きな変動はない。マンシ
ョン用地の需要も相まって、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０２

-46		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東80m国道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b １０１６

-27203		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
南6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
c １０１６

-27108		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
d １０１６

-27017		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m国道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,604,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
1,597,971 		 100
[  95.0]
1,682,075 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,770,000 
b (　           ) 
962,138  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,008,844 		 100
[  67.7]
1,490,168 
1,560,000 
c (　           ) 
1,045,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,053,410 		 100
[  68.4]
1,540,073 
1,620,000 
d (　           ) 
1,182,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,203,552 		 100
[  73.5]
1,637,486 
1,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



吹田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

242,630,177 
47,304,512 
195,325,665 
126,286,000 
69,039,665 		 （　0.9426）
65,076,788 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  2,033,649,625 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 715.11 ＲＣ13 7,948.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度4種最高45m		 100 ％   400 ％   400 ％   1,429 ㎡     30.0 m x   46.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１３階：１Ｋタイプ１８８戸、平均専有面積約２８㎡、駐車場８３台（機械式８０台、平面３台） ⑦有効率　  69.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,942.71 
12.0 
232.75 
6,530 
1,519,858 		 12.0  18,238,296 
0.0  0 

 2～12		 住宅
509.80 
87.9 
448.00 
3,318 
1,486,464 		 2.0  2,972,928 
2.0  2,972,928 

13～13		 住宅
397.80 
84.5 
336.14 
3,430 
1,152,960 		 2.0  2,305,920 
2.0  2,305,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,948.31 
69.2 
5,496.89 

19,023,922 		 53,246,424 
35,008,128 
⑨年額支払賃料     19,023,922 円　×　12ヶ月　＝　     228,287,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,496.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  83 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       228,287,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      19,920,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    17,390,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 230,816,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,246,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         505,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       35,008,128 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      11,307,625 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     242,630,177 円　　　　（　       169,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１５（賃）
　　　　-27008		 3,135  
(   3,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
3,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,512 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,318 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27009		 3,278  
(   3,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,642 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,650,000 円  　　　　  2,330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,446,212 円  　　　      248,207,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,743,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,805,000 円  　　　　  2,330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,330,000 円  　　　　  2,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,330,000 円  　　　　  2,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,304,512 円　（　　　　　　        33,103 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 126,286,000 円  
（　　　　　        88,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 242,630,177 円      
②総費用 47,304,512 円      
③純収益　①－② 195,325,665 円      
④建物等に帰属する純収益 126,286,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,039,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,076,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,033,649,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目２２番３
 1209005085258-0000
2 　吹田市江坂町一丁目２２番１８
 1209005085272-0000
3 　吹田市江坂町一丁目２２番２１
 1209005085275-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.
鑑定評価額 2,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市江坂町１丁目２２番３外
｢江坂町１－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,429  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
高度4種最高45m

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅、事
務所ビルが見られる
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
高度4種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 江坂駅に近い幹線道路沿いの交通至便な立地性を有し、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域が形成されている
。賃貸マンション等の収益物件用地としての需要が多く、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線沿線及び北大阪急行線の最寄駅徒歩圏内の準高度商業地域と判定される。需要者の中心
は、賃貸マンション等の収益物件目的の投資家及びデベロッパー等である。江坂駅は都心へのアクセスに優れる外、駅
徒歩圏内に複数の商業施設が配されている等、生活・交通利便性に優ることから、住居系用途に係る需要は旺盛である
。市場での需要の中心となる価格帯は、取得目的等が多様であり、その把握がやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である
。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上適切な査定を行っており、本件のように収益性に優る土地につい
ては重視されるべき価格である。従って、本件においては、取引実態を反映した比準価格と需要者が着目する収益性に
基礎を置く収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,050,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[110.0]		 100
[138.0]		 [105.0]
100		 1,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。
不動産取得意欲は依然として高く、地価は概
ね安定的に推移している。


江坂駅勢圏の商業地域であり、繁華性等が好
感されて安定的な需要が見られる地域である
。地価は継続的に上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-27017		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m国道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
b １０１６

-27101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,380)
c １０１６

-27206		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
d １０１６

-27210		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,182,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,203,552 		 100
[  78.4]
1,535,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
720,825  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
785,699 		 100
[  52.5]
1,496,570 
1,570,000 
c (　           ) 
838,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
893,766 		 100
[  57.3]
1,559,801 
1,640,000 
d (　           ) 
1,042,545  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,087,226 		 100
[  66.9]
1,625,151 
1,710,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



吹田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

238,176,647 
46,551,511 
191,625,136 
124,118,000 
67,507,136 		 （　0.9426）
63,632,226 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,988,507,063 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 715.11 ＲＣ13 7,948.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度4種最高45m		 100 ％   400 ％   400 ％   1,429 ㎡     30.0 m x   46.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋタイプ１８８戸、平均専有面積約２８㎡）、駐車場８３台（タワー８０台、平面３台）を想定。 ⑦有効率　  69.2 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,942.71 
12.0 
232.75 
6,500 
1,512,875 		 12.0  18,154,500 
0.0  0 

 2～12		 住宅
509.80 
87.9 
448.00 
3,250 
1,456,000 		 2.0  2,912,000 
2.0  2,912,000 

13～13		 住宅
397.80 
84.5 
336.00 
3,350 
1,125,600 		 2.0  2,251,200 
2.0  2,251,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,948.31 
69.2 
5,496.75 

18,654,475 		 52,437,700 
34,283,200 
⑨年額支払賃料     18,654,475 円　×　12ヶ月　＝　     223,853,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,496.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  83 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       223,853,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      19,920,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    17,168,685 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 226,605,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,437,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         498,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       34,283,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      11,073,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     238,176,647 円　　　　（　       166,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１０（賃）
　　　　-27002		 3,274  
(   3,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,628 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１０（賃）
　　　　-27012		 3,024  
(   2,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,351 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,450,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,313,211 円  　　　      243,773,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,743,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,465,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,551,511 円　（　　　　　　        32,576 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 124,118,000 円  
（　　　　　        86,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 238,176,647 円      
②総費用 46,551,511 円      
③純収益　①－② 191,625,136 円      
④建物等に帰属する純収益 124,118,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 67,507,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,632,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,988,507,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市江坂町一丁目２２番３
 1209005085258-0000
2 　吹田市江坂町一丁目２２番１８
 1209005085272-0000
3 　吹田市江坂町一丁目２２番２１
 1209005085275-0000
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備考