別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市豊津町１４番１０
｢豊津町１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,600)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ駅近接の
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 江坂地区の商業地域として熟成しており、繁華性の高い商業環境が維持されるものと予測する。投資用不動産等
多彩な需要の上に店舗及びオフィスの堅調な需要が続くものとみられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線沿線及び大阪市北部の駅前商業地域等である。需要者は、投資用不動産の取得を目的と
する投資家及び投資法人のほか周辺部も含めて投資用賃貸マンションや自社ビル用地を需要する法人等である。オフィ
ス需要や店舗需要の回復や多彩な需要に支えられ、高値の取引も見受けられ、地価は上昇傾向で推移している。市場の
中心となる価格帯は、規模や用途・業種によりバラツキがあり把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む江坂地区の商業地は、不動産投資目的の取引に加え、賃貸マンション用地の取引や自社ビル用地の取引
も併存し、多彩な需要が認められる。したがって、江坂地区の商業地の取引実態を表わす比準価格に、投資採算的な指
標となる収益価格を関連づけ、同一需給圏内の標準地との均衡を踏まえ、さらに吹田市江坂地区及び淀川区の新御堂筋
沿道を含む商業地の市場動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数はや
や減少傾向にあり、新型コロナ禍からの経済
活動の正常化が進捗し、不動産市場は回復傾
向が顕著である。

投資用不動産の多彩な需要に加え店舗賃料や
オフィス賃料の上昇、ホテル需要の復活の兆
候等で地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-27017		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m国道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
b １０１６

-27102		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
c １０１６

-27105		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,360)
d １０１６

-27106		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,360)
e １０１６

-27108		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,182,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,203,552 		 100
[  64.8]
1,857,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
2,040,000 
b (　           ) 
1,633,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,773,925 		 100
[  77.1]
2,300,811 
2,530,000 
c (　           ) 
1,112,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,099,553 		 100
[  54.0]
2,036,209 
2,240,000 
d (　           ) 
1,411,397  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,532,777 		 100
[  66.9]
2,291,146 
2,520,000 
e (　           ) 
1,045,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,053,410 		 100
[  52.7]
1,998,880 
2,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



吹田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

103,732,308 
23,805,558 
79,926,750 
46,405,600 
33,521,150 		 （　0.9436）
31,630,557 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,020,340,548 円　　　　（　  2,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 381.22 Ｓ8F1B 3,449.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   600 ％   600 ％   478 ㎡     15.0 m x   31.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階車庫（２４台）、１～４階店舗、５階以上事務所の店舗兼事務所を想定。車庫を含む容積算定床面積は２，８６７．４０㎡ ⑦有効率　  63.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 車庫
399.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
381.22 
26.7 
101.86 
6,730 
685,518 		 10.0  6,855,180 
5.0  3,427,590 

 2～ 4		 店舗
381.22 
78.6 
299.62 
4,780 
1,432,184 		 10.0  14,321,840 
5.0  7,160,920 

 5～ 8		 事務所
381.22 
78.6 
299.62 
2,900 
868,898 		 5.0  4,344,490 
2.0  1,737,796 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,449.36 
63.8 
2,199.20 

8,457,662 		 67,198,660 
31,861,534 
⑨年額支払賃料      8,457,662 円　×　12ヶ月　＝　     101,491,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,199.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,491,944 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,695,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,996,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,198,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         618,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       31,861,534 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       3,095,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,400,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     103,732,308 円　　　　（　       217,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１６（賃）
　　　　-27110		 2,433  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,963 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b １０１６（賃）
　　　　-27105		 2,661  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,024 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,902,000 円  　　　　    817,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,260,758 円  　　　      108,691,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,064,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,944,500 円  　　　　    817,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       817,000 円  　　　　    817,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       817,000 円  　　　　    817,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,805,558 円　（　　　　　　        49,802 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 817,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,449.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,405,600 円  
（　　　　　        97,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 103,732,308 円      
②総費用 23,805,558 円      
③純収益　①－② 79,926,750 円      
④建物等に帰属する純収益 46,405,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,521,150 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,630,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,173 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,020,340,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市豊津町１４番１０
 1209005185734-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.
鑑定評価額 1,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市豊津町１４番１０
｢豊津町１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 478  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,600)

1:2		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ駅近接の
商業地域		 南20m国道、東側道 水道、ガス、下水 江坂

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 江坂駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ駅近接の準高度商業地域として、今後も従来通りの環境を維持していくものと予
測される。地価水準は堅調な上昇傾向にあり、当分の間同傾向にて推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とした鉄道主要駅周辺の準高度商業地域である。需要者の中
心は、店舗を核とした事務所ビル、商業施設及びホテル、賃貸マンション等の用地を探索する投資法人等である。江坂
駅周辺では、賃貸マンション用地の需要をはじめ、駅に近接したエリアにおける店舗ビル、店舗兼事務所ビル及びホテ
ル等の用地需要は旺盛で、従来から底堅い。需要の中心価格帯は取得目的等に左右されるため、一様には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価
格は、最有効使用である高層店舗兼事務所ビルの想定による収益性を反映した価格で、想定要素が介在するとはいうも
のの繁華性の高い商業地においては重視すべき価格である。よって、両価格ともに同等の説得力があることから、比準
価格及び収益価格を相互に関連づけ、周辺標準地の価格との検討をも踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区は
大阪市の副都心の様相を呈しており、大阪市
内都心部と同様、当地区商業地の地価は堅調
に推移している。

繁華性の高い駅前商業地域であり、特に地域
要因の変動は見受けられない。一般的要因の
影響により、地価は堅調な上昇傾向にて推移
している。

個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１６

-27102		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
b １０１６

-27106		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,360)
c ３０２

-46		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東80m国道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ３０３

-23		 大阪市都島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東8m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,633,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,773,925 		 100
[  82.8]
2,142,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
2,360,000 
b (　           ) 
1,411,397  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,532,777 		 100
[  74.3]
2,062,957 
2,270,000 
c (　           ) 
1,604,088  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
1,597,971 		 100
[  76.8]
2,080,691 
2,290,000 
d (　           ) 
1,411,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,442,200 		 100
[  70.0]
2,060,286 
2,270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



吹田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,820,484 
24,134,458 
80,686,026 
47,428,000 
33,258,026 		 （　0.9436）
31,382,273 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,012,331,387 円　　　　（　  2,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 381.22 Ｓ8F1B 3,449.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   600 ％   600 ％   478 ㎡     15.0 m x   31.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗、５階以上事務所（フロア貸し）、地下１階駐車場２４台分を想定した。 ⑦有効率　  63.8 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 車庫
399.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
381.22 
26.7 
101.86 
8,400 
855,624 		 10.0  8,556,240 
5.0  4,278,120 

 2～ 4		 店舗
381.22 
78.6 
299.62 
4,780 
1,432,184 		 10.0  14,321,840 
5.0  7,160,920 

 5～ 8		 事務所
381.22 
78.6 
299.62 
2,832 
848,524 		 6.0  5,091,144 
2.0  1,697,048 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,449.36 
63.8 
2,199.20 

8,546,272 		 71,886,336 
32,549,072 
⑨年額支払賃料      8,546,272 円　×　12ヶ月　＝　     102,555,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,199.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,555,264 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,780,421 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 100,974,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        71,886,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         661,354 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       32,549,072 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       3,162,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,400,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        22,080 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,820,484 円　　　　（　       219,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００３（賃）
　　　　-27007		 2,818  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,934 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,896 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,832 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b １０１６（賃）
　　　　-27105		 2,661  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,010,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,292,658 円  　　　      109,755,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,064,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,097,500 円  　　　　    835,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,134,458 円　（　　　　　　        50,490 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 835,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   3,449.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,428,000 円  
（　　　　　        99,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,820,484 円      
②総費用 24,134,458 円      
③純収益　①－② 80,686,026 円      
④建物等に帰属する純収益 47,428,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,258,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,382,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,012,331,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市豊津町１４番１０
 1209005185734-0000
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備考