令和6年1月15日　提出 吹田 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -51 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山星が丘５番１５ ｢千里山星が丘９｣ ②地積 　(㎡) 1,647   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 不整形 1:2 共同住宅 ＲＣ7F1B 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 西6.9m市道、四方路 水道、ガス、下水 千里山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ市道 交通 施設 千里山駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅を中心する地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。マンション需要は旺 盛であり、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              294,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市を含む大阪府北部エリアに存する共同住宅地域と把握した。需要者の中心はマンション開発業者 である。最寄駅からの接近性に優れ、良好な住環境下にあることから、画地規模の大きな土地についてはマンション素 地としての希少性が認められ、地価は上昇傾向にある。一方、市場の中心価格帯については、土地の規模や形状、地勢 等によって左右されることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたと判断する。開 発法による価格は、マンション開発事業の投資採算性を反映した試算価格であり、販売価格や建築費等の収支査定は適 正に行われたと判断する。本件における需要者は市場性、投資採算性を重視して意思決定をすることから、両試算価格 を関連付け、前年標準地の価格との検討、単価と総額の関連等を勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向にあり、利便性が良 好な地域を中心に住宅・不動産市場は底堅い 動きである。 地域要因に大きな変動はない。マンション市 況は好調が続いており、素地についても高値 取引が目立つ。地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％