令和6年1月15日　提出 吹田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -42 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.

鑑定評価額 268,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山田西４丁目４９１番１ ｢山田西４－４－２３｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高31m 2:1 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション が建ち並ぶ住宅地域 北東10.8m府道 水道、ガス、下水 山田 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．８ｍ府道 交通 施設 山田駅北東方 470m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅地域としての地域要因に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移していくと予測する。地価は上 昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              270,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吹田市とその隣接市内の中高層共同住宅地域である。主たる需要者は総額面から、中堅及び大手マンショ ン開発事業者等と考えられる。交通接近性や生活利便性などに優れる成熟した住宅地域であるため需要は底堅いが、市 場での新規供給は少なく、顕在化する建て替え需要の割合が増大している。マンション用地は規模、形状、品等など個 別性により取引される価格帯は多様で、需要の中心となる価格帯の特定は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は時々の経済情勢の下でのマンションの売れ行きや用地供給の現状に応じた分譲マンション用地の需給関係に 基づいている。一方、開発法による価格は投資採算性に立脚して意思決定を導き出す開発業者等の用地需要者の視点を 体現している。以上より、市場性を反映した比準価格と投資採算性に立脚した開発法による価格の信頼性は同程度と判 断し、これらを関連付けて、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.0] 100 [104.7] [100.0] 100 271,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が増加傾向にある中、高齢化社会の進展 や経済の不透明感等を背景に、立地条件に基 づく不動産需給に差異はあるが、地価は概ね 上昇している。 山田駅徒歩圏内の共同住宅地としての地域特 性に大きな変動はない。交通接近性や生活利 便性の良さは維持されており、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％