令和6年1月15日　提出 吹田 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -41 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　阪口　智   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市江坂町３丁目６７番３４ ｢江坂町３－７－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 江坂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 江坂駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。 地価水準は、当面は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は吹田市及び豊中市の地下鉄御堂筋沿線において小規模戸建住宅地域が存する圏域と判定した。需要者は 吹田市を中心とする北摂エリアに居住する一次取得者層が中心と認められる。最寄り駅からやや距離があるものの、選 好性の高い江坂駅が最寄りで、駅周辺に商業施設が充実していることから需要は堅調である。画地規模によって異なる が、土地は１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台前半程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内においては、収益物件としての利用はほとんど観察されず、画地規模による投資採算性の観点からも、共 同住宅を想定することは非現実的である。また、戸建の賃貸市場が未成熟であるため、近隣地域においても戸建住宅が 賃貸に供されることは少なく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を 踏まえ、市場性を反映した比準価格を規範性が高いと判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [138.7] [104.0] 100 214,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向にある。土地取引件 数は前年同期と比較して減少したが、新設住 宅着工戸数は増加傾向にある。 江坂駅勢圏住宅地で、生活利便性が比較的良 好であることから、需要は一定程度あり、地 価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％