別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -38 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市春日２丁目２０９番１
｢春日２－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度3種最高16m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東5.9m市道、北側道 水道、ガス、下水 緑地公園

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．９
ｍ市道		 交通

施設		 緑地公園駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度3種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域南西側に存する大規模公園「服部緑地」の開発計画があり、当該好影響は近隣地域にも及ぶ可能性がある。
また、規模の大きい画地は細分化が進む可能性を有する。地価は当面の間、上昇傾向で推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、北大阪急行線、阪急千里線沿線等に形成された住宅地域と判定した。需要者の
中心は、前記圏内の居住者で、一部に圏外からの転入者も見られる。近年、周辺では宅地細分化による住宅開発が見ら
れたほか、周辺に存する服部緑地内の開発も予定されており、今後の地域発展が期待される。市場の中心価格帯は、取
引画地規模がまちまちで把握し難いが、単価で坪６５万円～７０万円、新築住宅は総額４０００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自用目的での取引が主である類似地域において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た
。収益価格は、当該地域の特性、建築費高騰等から、投下資本に見合う賃料収受が困難で低位に試算され、市場特性よ
りその規範性も低い。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存すること、需要者の属性を勘案し、市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[114.7]		 [104.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向。取引価格は利便性
を有する地域を中心に上昇傾向、取引件数は
概ね安定的に推移しており、不動産市場は回
復基調にある。

緑地公園駅から概ね徒歩圏の住宅地域で、当
該地域に特段の変動要因はない。生活利便性
や住環境は概ね普通で、地価は上昇基調で安
定的に推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-27022		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6.4m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
b １００８

-27203		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西4.4m市道
、中間画地
１中専
高度3種最高16m
(60,176)
c １００１

-27030		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.7m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高16m
(60,188)
d １００１

-27009		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5.6m市道
、南4.7m、
角地
１中専
高度3種最高25m
(70,200)
e １００４

-27025		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.2m未舗装
私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
262,779 		 100
[ 135.1]
194,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
165,948  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
186,577 		 100
[  98.0]
190,385 
198,000 
c (　           ) 
183,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,240 		 100
[  99.8]
184,609 
192,000 
d (　           ) 
129,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
130,387 		 100
[  69.0]
188,967 
197,000 
e (　           ) 
168,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
166,222 		 100
[  88.4]
188,034 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



吹田 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用が困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,986,981 
1,451,486 
6,535,495 
4,198,320 
2,337,175 		 （　0.9533）
2,228,029 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     54,342,171 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度3種最高16m
 60 ％   200 ％   200 ％   321 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ６室、平均貸室面積約６０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,834 
220,080 		 1.0  220,080 
2.0  440,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

660,240 		 660,240 
1,320,480 
⑨年額支払賃料        660,240 円　×　12ヶ月　＝　       7,922,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,922,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       672,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,730,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           660,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,320,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         250,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,986,981 円　　　　（　        24,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００３（賃）
　　　　-27013		 1,890  
(   1,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,834 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００３（賃）
　　　　-27014		 1,719  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,905 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,000 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 252,086 円  　　　        8,402,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,100 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,451,486 円　（　　　　　　         4,522 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,198,320 円  
（　　　　　        13,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,986,981 円      
②総費用 1,451,486 円      
③純収益　①－② 6,535,495 円      
④建物等に帰属する純収益 4,198,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,337,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,228,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,342,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市春日二丁目２０９番１
 1209005095567-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -38 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市春日２丁目２０９番１
｢春日２－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度3種最高16m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東5.9m市道、北側道 水道、ガス、下水 緑地公園

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５．
９ｍ市道		 交通

施設		 緑地公園駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度3種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、既成住宅地域として概ね成熟している。中規模以上の画地については分割利用が散見される。需要
は概ね安定しており、地価はやや上昇基調にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪急行線沿線の吹田市及び豊中市内の住宅地域が中心で、需要者は居住快適性及び都市部への利便
性を重視する一次及び二次取得者層が中心と把握される。規模が大きく総額が嵩むため需要はやや限定的であるが、一
定の生活利便性等を備えた地域であり、需要は概ね安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡～１５
０㎡程度で２，０００～３，０００万円程度、新築の戸建は総額４，０００万円～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であり、価格牽連性が認められる取引価格を適正に補修正して試算されている。収益
価格は、賃貸市場動向を踏まえ各設定数値の査定を行ったが、対象標準地周辺は自己使用目的での取引の比重が大きく
、賃貸想定を前提とする収益価格の信頼性は低位と判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[114.7]		 [104.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。
不動産取得意欲は依然として高く、地価は概
ね安定的に推移している。


既存住宅地域で、周辺はマンションが多い外
、戸建開発も散見される。駅からやや距離を
有するものの、需要は安定的に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１０

-27002		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高16m
(60,160)
b １００１

-27201		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.6m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高16m
(60,184)
c １００１

-27202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.7m市道、
南7.9m、角地
１住居
高度3種最高16m
(70,200)
d １００９

-27022		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6.4m市道
、中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
256,830  		 100
[ 130.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
195,044 		 100
[  95.0]
205,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
153,451  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
181,855 		 100
[  97.0]
187,479 
195,000 
c (　           ) 
192,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.6]
200,587 		 100
[  99.0]
202,613 
211,000 
d (　           ) 
200,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.3]
262,779 		 100
[ 151.3]
173,681 
181,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



吹田 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,147,255 
1,394,940 
6,752,315 
4,541,040 
2,211,275 		 （　0.9533）
2,108,008 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     51,414,829 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度3種最高16m
 60 ％   200 ％   200 ％   321 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ６室・平均貸室面積６０㎡・平面駐車場４台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,850 
222,000 		 2.0  444,000 
2.0  444,000 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,850 
222,000 		 2.0  444,000 
2.0  444,000 

 3～ 3		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,850 
222,000 		 2.0  444,000 
2.0  444,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

666,000 		 1,332,000 
1,332,000 
⑨年額支払賃料        666,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,992,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,992,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       685,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,882,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,332,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,332,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         252,441 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,147,255 円　　　　（　        25,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１０（賃）
　　　　-27004		 1,563  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,954 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,917 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １００３（賃）
　　　　-27013		 1,890  
(   1,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,600 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 257,040 円  　　　        8,568,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      630,700 円  　　　　     74,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,394,940 円　（　　　　　　         4,346 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,541,040 円  
（　　　　　        14,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,147,255 円      
②総費用 1,394,940 円      
③純収益　①－② 6,752,315 円      
④建物等に帰属する純収益 4,541,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,211,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,108,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,414,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市春日二丁目２０９番１
 1209005095567-0000
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備考