令和6年1月15日　提出 吹田 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -28 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市朝日が丘町１４１番１４ ｢朝日が丘町１２－１６｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高16m (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.8m市道 水道、ガス、下水 吹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 吹田駅北方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からの接近性はやや劣位 にあるが、地価水準は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線、千里線沿線の吹田市、摂津市の住宅地域一帯と把握した。需要者の中 心は、吹田市及び周辺市に居住する一次取得者層である。駅接近性に劣る位置関係にあるが、住宅地として成熟してお り、相応の住宅需要が認められることから、地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は２， ０００万円程度、新築の戸建は小規模なもので総額４，０００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の住宅地は、自己使用目的の取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟で、対象地の画地規模から共同住宅 の想定にも妥当性を欠くことから、収益価格の試算はしていない。一方で、市場参加者は、快適性、利便性を重視し、 意思決定すると考えられ、類似性が認められる取引事例の実勢価格から比較検討して求めた比準価格の信頼性は高いと 判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    278,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [144.6] [103.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向にあり、利便性が良 好な地域を中心に住宅・不動産市場は底堅い 動きである。 地域要因に大きな変動はない。成熟した住宅 地域であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％