令和6年1月15日　提出 吹田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -23 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.

鑑定評価額 86,500,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市高野台３丁目６番１１０ ｢高野台３－７－２｣ ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ3 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 西12m市道、北側道 水道、ガス、下水 南千里 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 南千里駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。今後、画 地規模、形状、行政条件、建築協定等を踏まえ、要件を満たす画地は、細分化が進行する可能性も有する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北摂地域に位置し、阪急千里線、北大阪急行線沿線周辺に、中規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と 判定した。需要者の中心は、画地規模、総額等から高額所得者層で、圏外からの転入者も見られる。駅からはやや距離 があるが、自家用車利用が一般的で、住環境が良好な地域で需要は堅調である。また、最低敷地面積等の制約から土地 再分化が出来ない土地も多い。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で８，６００万円程度で、注文住宅が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内に存し、市場特性、周辺環境等から戸建住宅以外の建物建築は想 定し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断した為、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、自用目的で の取引が主である類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を反 映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [101.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向。取引価格は利便性 を有する地域を中心に上昇傾向、取引件数は 概ね安定的に推移しており、不動産市場は回 復基調にある。 千里ニュータウン内の住宅団地で、地域要因 に特段の変動はない。最寄駅まではやや距離 があるが、住環境は良好で、地価は上昇傾向 で安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％