令和6年1月15日　提出 吹田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -22 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.

鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市佐井寺南が丘５１３番６ ｢佐井寺南が丘１３－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,052   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高25m (70,200) 台形 2.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中高層のマンション が多い区画整理済の 住宅地域 南東6m市道、三方路 水道、ガス、下水 千里山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 千里山駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理された中高層のマンションが多い住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測 する。駅徒歩圏外ながら良好な居住環境であり、用地選別化が一層進む中で地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              206,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市を中心として北摂地域のマンションが立地し得る住宅地域である。需要者の中心はマンション開 発業者である。マンション用地不足に加え用地需要の選別化が一層進んでおり、建築費の上昇による新築分譲マンショ ンの供給が減少する中で、最寄駅徒歩圏外にある対象標準地の地価はやや上昇傾向で推移している。取得規模が多様で 分譲価額帯にも幅があることから取引価格帯が異なり、需要の中心となる価格帯の把握がやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、共同住宅地として類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、開 発法による価格は、近隣地域及びその周辺は共同住宅地域を形成しており、最有効使用を分譲マンション用地と判断し たため、マンション事業者の投資採算性を反映した価格を試算できた。したがって、比準価格及び開発法による価格を 関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.0] 100 [142.8] [104.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向で、優良住宅地と駅 徒歩圏内等の利便性が優れる住宅地を中心に 需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 駅徒歩圏外ながら区画整理されて良好な居住 環境であり、分譲価額の上昇とマンション用 地の選別化の影響から、地価はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％