令和6年1月15日　提出 吹田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -19 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市岸部中５丁目１６７番２１ ｢岸部中５－１３－７｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高16m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西6.6m市道 水道、ガス、下水 岸辺 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        74 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．６ｍ市道 交通 施設 岸辺駅北方 630m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維 持の環境下で、また、地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線で、概ね吹田市及び隣接市域の中小規模住宅地域。需要者は主に同圏域 に地縁を有する一次取得者層と推定される。しかし近年は最寄駅徒歩圏という好立地に加え、同駅周辺の大規模な再開 発事業により生活利便性が大幅に向上、圏外からの転入者も増えて需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、 対象標準地と同等規模の土地で１０００～１５００万円、新築の戸建物件は３０００～３５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及 び法的規制、並びに対象標準地の画地規模等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟で あることから、収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、 代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [134.5] [101.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は増加傾向で、土地取引件数は前 年より減少気味であるが、取引価格は地域や 用途により強弱があるものの、全般に上昇基 調にある。 ＪＲ岸辺駅周辺の再開発事業及び周辺地域の 大規模商業施設の開業等に伴い生活利便性が 向上、同駅徒歩圏内の住宅地域として需要が 見直されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％