別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.
鑑定評価額 82,400,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市南吹田５丁目１５番８
｢南吹田５－１５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 385  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度4種最高31m


(70,240)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅、住宅、事
業所等が混在する住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 江坂

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 江坂駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や事業所等を中心とした住工混在地域で、今後も当面の間は標準的使用に大きな変動はないと予測する
。今後はゆるやかに賃貸マンションが増えていくと思料され、地価は上昇傾向を示すと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吹田市南部エリア一帯で、北大阪急行線江坂駅、ＪＲおおさか東線南吹田駅を最寄駅とした地域などを中
心とした住工混在地域等。需要者の中心は、画地規模の大きい場合は一般法人、不動産業者や投資家など、小さい場合
は個人などである。従来からの利便性に加え、近時、新駅開業により賃貸マンション建設が増えつつあるなど、地価は
上昇傾向。市場の中心価格帯は、立地条件、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における多数の取引事例を収集し試算している。一方、収益価格は、同一需給
圏内の類似地域等における想定建物と類似性を有する賃貸事例を収集し試算している。ただし、同価格は想定要素を含
みかつ長期的な収益の予測に限界がある。対象地域が移行しつつある中、特にその点は留意すべきである。以上より、
比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向が持続。住宅需要は
概ね安定的に推移。海外情勢、金利動向、建
築費状況などには引き続き注意が必要。


江坂駅からやや距離があるものの徒歩圏内で
、かつＪＲ南吹田駅も徒歩可能圏内に位置す
る。収益物件としての需要が堅調。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１０

-27004		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高16m
(70,200)
b １００１

-27207		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
準工
高度4種最高16m
(60,200)
c １０１５

-27023		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高16m
(70,200)
d １０１０

-27213		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.7m道路、
中間画地
工業
高度4種最高16m
(70,200)
e １０１６

-27001		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,614  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
211,614 		 100
[  94.8]
223,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
186,205  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,398 		 100
[  94.0]
206,806 
207,000 
c (　           ) 
211,358  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,894 		 100
[  98.9]
216,273 
216,000 
d (　           ) 
180,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,092 		 100
[  87.3]
212,018 
212,000 
e (　           ) 
183,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
185,428 		 100
[  88.3]
209,998 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



吹田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,307,674 
4,449,027 
18,858,647 
15,937,800 
2,920,847 		 （　0.9549）
2,789,117 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     68,027,244 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 201.00 ＲＣ7 1,178.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高31m
 70 ％   300 ％   240 ％   385 ㎡     18.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２～７階：ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡ ⑦有効率　  77.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
183.25 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
175.00 
92.4 
161.70 
2,040 
329,868 		 2.0  659,736 
3.0  989,604 

 4～ 6		 住宅
175.00 
92.4 
161.70 
2,060 
333,102 		 2.0  666,204 
3.0  999,306 

 7～ 7		 住宅
120.00 
89.0 
106.80 
2,080 
222,144 		 2.0  444,288 
3.0  666,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,178.25 
77.7 
915.30 

1,881,186 		 3,762,372 
5,643,558 
⑨年額支払賃料      1,881,186 円　×　12ヶ月　＝　      22,574,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     915.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,574,232 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,930,739 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,203,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,762,372 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,643,558 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,069,567 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,307,674 円　　　　（　        60,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１１（賃）
　　　　-27013		 2,015  
(   1,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,148 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１１（賃）
　　　　-27014		 1,656  
(   1,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,300 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 789,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 724,027 円  　　　       24,134,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,235,500 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,449,027 円　（　　　　　　        11,556 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   1,178.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,937,800 円  
（　　　　　        41,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,307,674 円      
②総費用 4,449,027 円      
③純収益　①－② 18,858,647 円      
④建物等に帰属する純収益 15,937,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,920,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,789,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,027,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市南吹田五丁目１５番８
 1209005224184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
吹田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 -6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.
鑑定評価額 82,400,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市南吹田５丁目１５番８
｢南吹田５－１５－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 385  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度4種最高31m


(70,240)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅、住宅、事
業所等が混在する住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 江坂

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 江坂駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅や事業所、一般住宅等が混在する地域であり、今後も高層化が進むものと予測する。地域要因の変
化に伴い収益物件の取引は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北大阪急行線・阪急千里線・阪急宝塚線・ＪＲ東海道本線及びおおさか東線沿線の混在住宅地域で、吹田
市・豊中市の南部とその周辺の圏域。需要者の中心は、不動産業者、個人投資家、事業会社等が想定される。最寄り駅
からやや遠いが街路の系統・連続性が良好であるため収益マンションのほか営業所等の事業所需要も期待でき、需要は
堅調で地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、用途、需要者が様々であるため一概に把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性のある取引事例を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、
収益価格は試算の過程において想定事項を多く含み、また地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により
比準価格と比べ低位に求められたものと考えられる。よって、本件では比準価格を説得力を有する価格として標準とし
、収益価格は参考とするに留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加、土地取引件数は減少し
ているが建築着工戸数は増加。利便性の優れ
る住宅地を中心に需要は堅調で地価は上昇傾
向にある。

駅からはやや遠いが江坂駅最寄りで都心への
利便性が良いため高層の共同住宅が増加して
いる。収益物件の取引は活発で地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００７

-27224		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西4.5m、角地
２中専
高度3種最高16m
(60,200)
b １００１

-27207		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
中間画地
準工
高度4種最高16m
(60,200)
c １０１４

-27202		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
西4.7m、角地
１住居
地区計画等
(60,188)
d １００７

-27012		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
232,500 		 100
[ 110.0]
211,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
186,205  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,398 		 100
[  94.0]
206,806 
207,000 
c (　           ) 
242,112  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
243,311 		 100
[ 111.6]
218,021 
218,000 
d (　           ) 
241,246  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
243,900 		 100
[ 111.1]
219,532 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



吹田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,694,995 
4,569,283 
19,125,712 
16,422,600 
2,703,112 		 （　0.9549）
2,581,202 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     62,956,146 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 201.00 ＲＣ7 1,178.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高31m
 70 ％   300 ％   240 ％   385 ㎡     18.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ約５４㎡／戸。住戸１７戸。平面駐車場１０台。 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 同種の共同住宅として標準的な数値を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
183.25 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
175.00 
92.4 
161.70 
2,055 
332,294 		 2.0  664,588 
3.0  996,882 

 4～ 6		 住宅
175.00 
92.4 
161.70 
2,076 
335,689 		 2.0  671,378 
3.0  1,007,067 

 7～ 7		 住宅
120.00 
89.0 
106.80 
2,096 
223,853 		 2.0  447,706 
3.0  671,559 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,178.25 
77.7 
915.30 

1,895,508 		 3,791,016 
5,686,524 
⑨年額支払賃料      1,895,508 円　×　12ヶ月　＝　      22,746,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     915.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,746,096 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,963,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,582,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,791,016 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,686,524 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,077,710 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,694,995 円　　　　（　        61,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１１（賃）
　　　　-27013		 2,015  
(   1,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,164 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,055 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０１５（賃）
　　　　-27003		 1,883  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,202 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 813,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 736,383 円  　　　       24,546,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,569,283 円　（　　　　　　        11,868 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　   1,178.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,422,600 円  
（　　　　　        42,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,694,995 円      
②総費用 4,569,283 円      
③純収益　①－② 19,125,712 円      
④建物等に帰属する純収益 16,422,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,703,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,581,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,956,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市南吹田五丁目１５番８
 1209005224184-0000
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備考