令和6年1月15日　提出 吹田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山手町１丁目１番４０ ｢山手町１－８－３１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m (60,184) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.6m道路 水道、ガス、下水 豊津 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ道路 交通 施設 豊津駅北東方 500m 法令 規制 ２中専 (60,184) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地として成熟しており今後もほぼ現状で推移するものと予測される。駅徒歩圏にあり居住環境も比較的 良好であることから需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線・北大阪急行線・ＪＲ東海道線沿線の吹田市中部の一般住宅地域である。需要者の中心は吹田 市を中心に隣接する豊中市の居住者であるが、その他地域からの参入も見られる。既成の住宅地域として成熟し、駅か ら徒歩圏にあり環境も比較的良好なことから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場において取引される価格 帯は土地１００㎡、建て延１００㎡程度の新築戸建住宅で４，５００～５，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が中心で、対象標準地は敷地規模等から戸建住宅しか想定できないが、当該近隣地 域では戸建の賃貸市場は形成されていないため収益価格は求め得なかった。比準価格は取引事例の規範性を詳細に検討 して求めた実証的な価格であり、市場を適正に反映した説得力のある価格である。よって、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向・経済動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [102.0] 100 229,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加、土地取引件数は減少し ているが建築着工戸数は増加。利便性の優れ る住宅地を中心に需要は堅調で地価は上昇傾 向にある。 地域要因に大きな変化はないが、豊津駅徒歩 圏の住宅地として需給は安定している。地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％