令和6年1月15日　提出 吹田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -4 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 74,700,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市円山町１６４７番４ ｢円山町１９－１０｣ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 多い閑静な住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 関大前 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 関大前駅南方 220m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度1種最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地として熟成しており今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地域要因に大きな変化はな く現状のまま推移するものと予測する。地価は近隣地域においては緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線沿線の居住環境良好な中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と判断した。主な需要者は北 摂地域に居住する自己居住を目的とする中高所得者層とみられる。閑静な居住環境を有し、利便性も良好な住宅地とし て需要は堅調で、地価は緩やかな上昇が継続している。土地は３００㎡前後で７，５００万円前後、新築住宅の場合は 画地規模が半分で７，０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を重視した住宅地域であることから自用目的での取引が支配的であり、比準価格の試算におい ては規範性の高い自己使用目的の取引事例が数多く収集できた。一方、周辺地域において共同住宅は見られず、かつ、 戸建住宅の賃貸市場も成立していないことから収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び 市場動向等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    280,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [103.0] 100 245,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    239,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は微増での推移が継続している 。取引件数は減少しているが取引価格は上昇 傾向。新設住宅着工戸数も上昇傾向にある。 地域要因に特に変動はない。利便性が高く良 環境な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％