令和6年1月15日　提出 吹田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市泉町４丁目３２７８番７ ｢泉町４－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高16m (70,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西3.3m市道 水道、ガス、下水 阪急吹田 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．３ ｍ市道 交通 施設 阪急吹田駅西方 680m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、現在の環境を維持している。今後の地価動向は上昇傾 向と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は阪急吹田駅より約６８０ｍに位置し、その同一需給圏は阪急千里線及び阪急京都線、ＪＲ 東海道本線沿線の吹田市南部地域である。需要者の中心は大阪都心に通勤する一次取得のサラリーマン層で、戸建住宅 の開発を目論む地元建設業者も想定される。当該地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地として競争力は強く、市場の中心 価格帯は土地１１０㎡で２，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格を再検討し評価額の決定を行うものとする。決定に際しては取引事例比較法による比準価格（対象標準地と同 様、吹田市南部地域の住宅地の取引事例に基づき試算した価格で、実証的価格で説得性を有すると考える。）を重視し 、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は当該地が収 益性より居住環境を重視する住宅地であること、原価法は既成市街地あることから割愛した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    278,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [143.2] [101.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ五類移行インバウンド回復等、景 気上昇期待が見られるが、円安による輸入物 資の高騰など経済環境に不確定な要素がある 。 阪急吹田駅徒歩圏に位置し、豊津駅も利用可 能で、小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地であ る。地価動向は上昇の傾向が見られる。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％