令和6年1月15日　提出 吹田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　博司   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山東４丁目１７８７番１３ ｢千里山東４－５１－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中小規模住宅が建ち 並ぶ環境の良い住宅 地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 千里山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 千里山駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、今後もほぼ現状で推移するものと予測される。駅からやや遠いが 居住環境は比較的良好で需給は安定的であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線及び北大阪急行沿線で、吹田市中西部を中心とした中小規模戸建住宅地域である。需要者の中 心は吹田市を中心に隣接する豊中市の居住者であるが、その他地域からの参入も見られる。既成の住宅地域として成熟 し、駅からやや遠いものの居住環境は比較的良好なことから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場において 取引される価格帯は、土地１００㎡程度で２，０００～２，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が中心で、対象標準地は敷地規模等から戸建住宅しか想定できないが、当該近隣地 域では戸建の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は求め得なかった。比準価格は取引事例の規範性を詳細に検 討して求められた実証的な価格であり、市場を適正に反映した説得力のある価格である。よって、比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の市場動向・経済動向に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [111.0] [103.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加、土地取引件数は減少し ているが建築着工戸数は増加。利便性の優れ る住宅地を中心に需要は堅調で地価は上昇傾 向にある。 最寄り駅まではやや遠いが居住環境は比較的 良好であり、地域要因の大きな変化はない。 地価は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％